看房就等于居间合同成立 “霸王条款”埋“杀机”

作者：张光辉 张秀生 河南省郑州市中原区人民法院    随着市民置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。二手房交易过程中，房产中介公司扮演着非常重要的角色。但由于我国相关的法律体系尚不健全完善，基于激烈的市场竞争，为顺利取得中介费，一些中介公司的经营者大多采用不平等格式合同或者利用消费者没有合同意识损害消费者合法权益。还有一些中介公司用“霸王条款”来限制客户，而对房屋中介没有任何约束，还有一些中介公司在没有取得卖主同意的情况下，带领买主前去看房，并向买主收取佣金，由此而引发了很多纠纷。
    [案情]：

    郑州市民秦兰英日前就碰到了一件这样的“闹心事”。前不久，秦兰英在一家房屋中介公司的带领下看了房子，而买房其实是通过其他途径。不曾料想，该房屋中介公司拿着一份“客户服务确认单”（格式合同）将秦兰英告上法庭，要求其全额支付中介费。原来“客户服务确认单”有如下约定：“中介公司只要提供了看房服务，就“确认中介成功”，应由委托人全额支付佣金”。而房屋中介公司带领秦兰英所看的这套房屋，房屋主人并没有委托房屋中介公司卖房，也就是说，房屋中介公司并未取得该房屋的中介权。

    2005年11月10日，对于这样一起居间合同纠纷案，郑州市中原区人民法院作出了一审判决，法院认为，房产中介公司自己印制的格式条款内容属于格式化条款，这些条款的规定与房产中介公司所履行的义务不相符合，对客户没有法律上的约束力。同时，房产中介公司既未事先取得该套房屋的中介权，在带领买主查看房屋后，也未获得卖主对其中介权的追认，房产中介公司与买主之间的居间合同不成立，依法判决驳回房产中介公司要求买主支付佣金的诉讼请求。

    2005年5月6日，郑州市民秦兰英准备买一套二手房，于是，她就来到位于郑州市工人路129号的一家房屋中介--郑州家美房地产咨询有限公司寻找房产。随后，双方签订了一份房屋代购委托协议，协议约定秦兰英委托郑州家美房地产咨询有限公司（简称家美公司）购买房产，委托期限为90天，此期间家美公司为秦兰英的非独家代理服务提供者；秦兰英通过家美公司的服务看房，家美公司收取80元看房费（每套20元人民币，委托期内超过4套，不再另收，低于4套或退还秦兰英或转入佣金）；协议第2条第2款约定，秦兰英不得与家美公司介绍过的房主自行成交，否则家美公司有权获得本协议中约定的佣金；协议第4条第1款约定在家美公司为秦兰英找到交易对象，并签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，秦兰英按合同总房款的1％向原告支付佣金。协议第5条同时约定，秦兰英本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与秦兰英相关人员，均不可与家美公司介绍之卖方自行交易，否则视为违约，并按该房产交易价格的2％向家美公司支付违约金。2005年6月12日，家美公司与秦兰英签订“客户服务确认单”，其上载明：21世纪不动产郑州家美加盟店经纪人熊念荣经出售方同意将位于郑州市中原区赵庄街95号院邢先生的房产推荐给秦兰英，随后家美公司工作人员带领秦兰英对以上房产及相关环境进行了考察。之后，家美公司在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。不久，秦兰英得知，家美公司自己所看房屋的房主并未委托家美公司对外出售该套房屋。

    2005年6月23日，秦兰英通过房主邢先生在网上发布的卖房信息和别人介绍与邢先生接上头，随后，双方签订了房地产买卖契约，秦兰英以170000元的价格购得邢先生所有的位于郑州市中原区赵庄街95号院的住房一套并于6月27日办理了房屋过户。

    家美公司得知该情况后认为秦兰英违背诚信，遂于2005年8月8日一纸诉状将秦兰英推到郑州市中原区人民法院被告席上，请求法院判令被告秦兰英支付佣金1700元、违约金3400元、调查费用90元。

    而秦兰英则辩称，其与家美公司签订的是非独家代理协议；且现在所买房屋是房主先生通过网上发布的卖房信息，房主并未委托家美公司对外出售该套房屋，因此居间合同未能成立。

    此案在诉讼中过程中，被告秦兰英申请证人邢先生和李某出庭作证。证人邢先生证明其系通过网上发布的卖房信息，并未委托家美公司对外售房；将房屋卖给被告秦兰英是通过别人介绍，不是通过家美公司。证人李某证明其是邢先生与秦兰英房屋买卖的介绍人。

    [判决]：

    郑州市中原区人民法院经审理后认为：原、被告所签房屋代购委托协议属于居间合同。《中华人民共和国合同法》第420条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在房屋中介合同中，中介人在房屋买卖合同成立后，要向买卖双方收取佣金。因此，房屋中介合同中，中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务，而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。本案中原告郑州家美房地产咨询有限公司接受被告秦兰英委托购买房产，除找寻合适的房子外，还应积极斡旋于被告与卖房人之间，介绍、撮合双方订立房屋买卖合同，只有在被告与卖房人签订了房屋买卖合同，原告的居间义务方履行完毕，原告才有权收取合同约定的佣金，这一点在房屋委托代购协议第4条第1款中已有明确约定。但原告在与被告签订了委托协议后，仅仅为被告提供了对郑州市中原区赵庄街95号院房屋的看房服务，并没有促成被告与该套房屋的房主邢先生签订房屋买卖合同，不能认为原告已履行完合同约定之居间义务。原、被告2005年6月12日签订的客户服务确认单属于原告自己印制的，其中“确认中介成功”等内容属于格式化条款，这些条款的规定与本案中原告所履行的义务不相符合，因此对被告没有法律上的约束力。因被告没有履行完自己的居间义务，其无权要求被告支付合同约定的佣金。房屋代购委托协议中第2条第2款和第5条尽管有被告不能与原告介绍过之卖方自行交易的约定，法院认为，以上限制性条款旨在保护居间人在其中介活动中掌握的、属于自己独有的、采取一定措施加以保护的、具有一定商业价值的信息，该类信息凝聚了居间人的劳动成果，对其进行保护符合法律规定。

    但在本案中，邢先生是通过网上发布的对郑州市中原区赵庄街95号院房屋的卖房信息，原告既未事先取得该套房屋的中介权，在带领被告查看房屋后，也未获得邢先生对其中介权的追认，因此，原告对位于郑州市中原区赵庄街95号院房屋没有中介权，无权根据房屋委托代购协议的约定限制被告的选择权，更无权获得违约金。况且原、被告之间签订的服务是非独家代理的合同，在原告不能履行居间义务时，被告另寻其他中介公司提供服务是维护自己权益的合法之举，并不构成违约。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。原告要求赔偿的调查费用90元是其为提起诉讼而支出的调查费用，不是从事居间活动支出的必要费用，要求被告承担该项费用没有法律依据，对原告的此项诉讼请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第60条第一款、第427条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64第1款之规定，法院依法判决驳回原告郑州家美公司要求被告秦兰英支付佣金1700元、违约金3400元、调查费用90元的诉讼请求。案件受理费215元，由原告郑州家美公司负担。

    法官点评：

    所谓房产中介合同,在法律上叫做居间合同,是指居间人、中介公司、向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

    本案主审法官田应朝认为，对于顾客来说，他享有看房后买或者不买、在这家买还是在那家买的自由，因此，房产中介不能作出顾客看房之后，无论通过何种途径买下都要支付中介费的强制性协议。 如果中介方仅仅是就“看房”这一行为约定了相关费用倒也无可厚非，毕竟中介方已经尽到了居间合同中报告信息的义务，但由于其还没有尽到居间合同中的全部义务，因此并不能收取全部中介费。而个别房产中介公司为追求利益最大化，在中介合同中精心设计了“霸王条款”，无论交易是否成功中介总是“旱涝保收”，致使买卖双方不知不觉中落入圈套。田应朝提醒说，在房屋买卖合同中，可从以下三方面去识别哪些条款属于“霸王条款”，一是该条款是否免除了对方的责任；二是该条款是否加重自己的责任；三是该条款是否排除了自己的主要权利。这样的条款是无效的，但作为购房者，若不注意，尽管之后打官司可以胜诉，但这要付出大量的成本，不如在签订合同之前多长个心眼，多咨询行内人士，以做到防患于未然。

    而中介公司则认为，自己这样做也表示实属无奈，主要目的是为了防止买卖双方私下交易，致使公司无法获取佣金。一位房产中介负责人表示，此前曾经发生过公司带顾客看好房子后，最后顾客却绕开了中介，与房东私下达成购房协议，交易成功了中介方却一分钱的中介费都没得到。他表示，中介的工作本来就是为买卖双方提供信息，中介向顾客介绍了房源，就已经履行了居间合同中的报告信息义务。最终买卖双方利用这一信息签订买卖合同，就应该支付中介费用。 

    法官说法：选择房产中介要“六看”

    对于广大购房者来说，买房也许是一生中最大的一笔消费，而购买二手房手续复杂，需要专业的房产中介公司帮助自己完成整个交易过程。但目前市场上房产中介公司众多，让人眼花缭乱，孰优孰劣令人无所适从。笔者结合自己多年的从业经验，建议广大消费者可以从以下几个方面来选择合适的房产中介公司。 

    一看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定，以防空头公司诈骗。 

    二看房产中介公司营业执照上的营业资质。因为申办房产中介公司需要众多条件，不是随随便便就能开的，一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆不申请营业执照直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。 

    三看房产中介公司营业执照上的注册资金。客户通过房产中介来交易房屋，最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金仅为人民币10万元，现有的二手房交易款项必然大于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，最好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。 

    四看房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人，是否由房地产经纪人为你提供中介服务。因为根据本市有关法规规定，二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，房地产经纪人在从事二手房中介过程中，如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以通过政府相关的行政措施对其进行相应处罚。 

    五看房产中介公司与你签订的居间合同是否经过有关部门的备案。由于二手房交易中有很多专业术语和一些行规惯例，而国家并未要求所有的二手房中介都要使用法定文本，允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托合同或中介公司自行制定格式居间合同。而对于格式合同的使用要求，就是其应在使用区的工商局进行备案，在备案时工商局会对相关条款进行审核，经过备案的合同基本上能保障消费者的合法权益。

    六看房产中介公司是否有专业的法务人员负责签约并办理相关的后续服务。目前市场上，小中介一般由业务员全程处理所有事项，大的品牌公司则分工较细，会将房产交易的前端和后续分开，由房地产经纪人从事前端的房产开发、带看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再设立专门部门从事签订房地产买卖合同，办理过户、贷款、领证等手续。这样既有利于资源优化，又可以确保交易的安全性。 

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