转租合同效力及责任承担

[案情]



2010年9月9日，原告马某与被告陈某签订《房屋租赁合同》，约定:马某将其所有的房屋（建筑面积为122.25平方米）租赁给陈某经营，租赁期限自2010年9月2日起至2011年9月1日止，年租金45000元，期满后，原告收回房屋，自行对外出租。租赁期内未经原告书面同意，陈某不得将房屋转租或转借他人使用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告陈某，陈某依约给付租金。



2010年11月1日，陈某未经马某同意，将其承租的房屋转租给茆某、刘某，并签订《房屋转租合同》，约定租期自2010年11月1日起至2011年9月1日止，租金为37500元，在签订合同当日付清。租赁期间未经陈某同意，茆某、刘某不得将房屋转租或转借他人使用。合同签订后，被告陈某将房屋交付给被告茆某、刘某。2010年10月4日，茆某、刘某给付陈某房租37000元。



2011年3月4日，茆某、刘某未经马某、陈某同意，与赵某口头约定，将其从陈某转租的本案所涉房屋转租给赵某从事经营。租期从2011年3月5日至8月31日止租金22000元。后茆某、刘某将房屋交付给赵某，赵某自2011年3月5日起至今仍在本案所涉房屋内经营。为此，马某提起诉讼，要求四被告立即从原告马某所有的门面房中搬出，连带给付原告马某房屋使用费（从2011年9月1日起至实际搬出之日止按年租金68000元计算）。



[审判]



根据我国《合同法》及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同约定的租赁期限届满，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。原告与被告陈某签订的房屋租赁合同，约定租期至2011年9月1日止。租赁期限届满，原告与被告陈某未重新签订租赁合同，双方租赁关系终止，被告陈某负有返还租赁房屋的义务。被告陈某在租赁原告房屋两个月后，将租赁房屋转租给被告茆某、刘某，被告茆某、刘某在转租后又将该房屋转租给被告赵某，现被告赵某在转租合同租赁期限届满后，仍在该房屋内进行经营，原告作为房屋的所有权人，有权要求房屋的占有人返还租赁房屋。因被告茆某、刘某目前未实际占有、使用本案所涉房屋，故对原告要求被告茆某、刘某从本案所涉房屋内搬出，腾空房屋后交付给原告的诉讼请求，不予支持。



原告与被告陈某的房屋租赁合同约定的租赁期限届满，被告赵某自2011年9月2日起继续使用本案所涉房屋，原告与被告陈某未重新签订租赁合同，与被告赵某亦未签订租赁合同，也未另行约定继续使用的租金标准，合同期限届满后的使用费可参照原租赁合同的约定计算。原告主张按年租金68000元的标准计算，未提供充分证据予以证明，故原告要求被告支付2011年9月2日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费应按原租赁合同约定的年租金45000元的标准计算，对超出该部分的诉讼请求，不予支持。



房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，被告赵某在原房屋租赁合同及转租合同租赁期限届满后，仍实际占有、使用原告所有的房屋，对被告赵某逾期腾房给原告造成的自2011年9月2日起至其实际搬出之日止的使用费损失，应当由被告赵某承担，故对原告要求被告赵某给付2011年9月2日起至实际交付房屋之日止按年租金45000元计算的房屋使用费的诉讼请求依法应予支持。被告陈某未经原告同意，将房屋转租给被告茆某、刘某，被告茆某、刘某未经原告及被告陈某的同意，又将房屋转租给被告赵某，致使在房屋租赁合同约定的租赁期限届满，原告无法按时收产，由此给原告造成房屋使用费的损失，应当由被告陈某、茆某、刘某承担连带赔偿责任。故原告要求被告陈某、茆某、刘某对被告赵某给付自2011年9月2日起至其实际迁出之日止的房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，依法亦应予支持。被告陈某、茆某关于原告知晓四被告之间的转租行为，未提出异议，视为对转租行为默认的抗辩意见，未提供证据证明，本院不予采信。



综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：



一、被告赵某于本判决生效之日起15日内将租赁房屋内属于自己的财物搬出，腾空房屋后，经由被告陈某交原告马某收产；



二、被告赵某于本判决生效之日起15日内按45000元/年的标准给付原告马某自2011年9月2日起至实际交房之日止的房屋使用费；被告陈某、茆某、刘某对被告赵某的上述给付义务承担连带责任；



三、驳回原告马某的其他诉讼请求；



如被告未按本判决书指定的期限履行给付义务,则应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。



案件受理费130元，减半收取65元，由被告陈某、茆某、刘某、赵某共同负担。



一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。



[评析]



本案核心法律问题在于未经出租人明示同意与否的转租合同效力问题以及承租人、次承租人对出租人承担何种法律责任。



根据《合同法》第224条规定，出租人同意承租人转租的，转租合同有效，但是并没有规定如果出租人不同意或者没有明确表态下的转租是否有效问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现行的法律、司法解释并未明确规定，未经出租人明示同意与否的转租合同效力问题以及承租人、次承租人对出租人承担何种法律责任。本案中法官较好地发挥自己的自由裁量权，依据立法本意、法律精神以及合理性原则等基本原则，就案件事实认定适用事项进行权衡裁量本案层层转租合同有效，被判决承租人、次承租人对出租人承担连带赔偿责任，实现了法律的实质正义。



首先，租赁合同性质上属于确立债权债务关系的合同，而非以追求物权变动效果为目的的合同。订立租赁合同的行为是一种负担行为。出租人对租赁物是否享有所有权或处分权，不是作为债务合同的租赁合同必须考虑的内容。



其次，《合同法》关于无效合同的规定以及对合同效力的司法解释并未将承租人未经出租人同意转租的合同列入无效合同范畴；



最后，从合同利益和权利价值的角度分析，擅自转租行为并未在实质上影响出租人利益实现，并未对出租人获得租金的合同目的产生影响。只是出租人的出租权是在不知情的情况下被承租人利用，在这个意义上，转租行为可以说是对出租人权益的一种侵犯。基于这种利益保证和权利侵犯之间的不一致性，在立法上赋予出租人可解除合同的权利。就本案而言，法院将承租人与次承租人以及次承租人之间的转租合同认定为合法有效，并无不当。



作为适用法律的司法工作者，法官一个重要的作用就是灵活适用法律，在保障守约方的合法权益得到弥补前提下，对违约方的违约行为应给予应有的法律制裁。本案判决承租人、次承租人对出租人的房屋使用费给付负连带赔偿责任，合理地分配了当事人的权利义务，实现了审判公正。









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