承租人擅自转租的合同效力如何认定

    2012年9月24日，任弯将其经营的一幢五层楼房租给陆娟用于开办宾馆，被告也表示该房屋他也是租的，但是转租的事情已经征得房东的同意，基于对同乡的信任，双方达成口头约定，租期8年，原告通过银行转账的方式将23000元的租金一次性转给被告，事后，该楼的房东韦克以房屋转租没有经过其同意为由要求原告退出房屋或重新何其租用房屋，为此原告在与被告多次磋商未果向法院提起诉讼，要求被告偿还租金23000元。

    【分歧】

    本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。审判实践中存在两种意见分歧。

    第一种观点认为：承租人擅自将房屋转让给第三人使用，侵犯了出租人应享有的权利，出租人有权解除该租赁合同，收回房屋。

    第二种观点认为：，承租人是在出租期间转租的，房屋租赁合同尚未到期，出租人无权解除合同。

　　广西田阳县人民法院审理后认为，何弯在未经出租方同意的情况下，擅自将房屋转租他人，其转租行为无效，应承担违约责任。

    【释法】

    《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

    人民法院主办法官认为，审判实践中房屋转租必须具备三个条件：一、征得出租人同意，即使承租人交清了租赁期限内的房租，在租赁有效期内享有对该房屋的实际使用权，仍不得擅自转租；二、转租房屋应当订立转租合同；三、转租的期限应当在原租赁合同规定的期限内。在本案中，出租人未征得房子所有人的同意，擅自将租来的房子转租，其行为明显违反了《合同法》的规定，当然是无效的。