商品房认购书中的定金如何处理

近几年，我国的房地产市场异常火爆，交易量大幅上升，但随之产生的商品房买卖纠纷也成为社会投诉的热点。商品房认购书是商品房买卖双方在签订正式的商品房买卖合同之前签订的合同，主要内容是约定认购人在将来与开发商洽谈购房合同，它是广泛存在于商品房销售中的一种法律文书。

商品房认购书是最近几年出现的新生事物，实践中带来很多问题。其实，商品房认购书本身没有错，它及早确定了买卖双方洽谈定约的义务，又通过定金的形式给双方施压，避免草率签约，因此是一种比较巧妙的利益平衡制度，而出现问题的一个很重要的原因是市场主体诚信意识的缺乏。

商品房认购书中一般都约定有定金条款，这也是出现商品房认购书纠纷的主要原因，其主要目的是开发商为了防止认购人届时不购买目标房，而收取一定数额的金钱作为定金，认购人则通过出让一段时间的定金使用权给开发商而获得目标房的优先购买权。实践中的很多做法是，如果认购人未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或者签订最终的商品房认购书，开发商就没收定金；如果认购人如约签订了正式的商品房买卖合同，定金就冲抵房款。这种做法是不合理的。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”可见，认购书中的定金的性质属于立约定金，但是该定金并不是担保购房合同的成立的，而是担保双方诚实地履行洽谈义务的，因为在大部分情况下，签订商品房认购书时，商品房买卖合同的内容并不明确，而商品房买卖合同的内容又十分复杂，假如不论何种原因，只要认购人拒绝签订商品房买卖合同，就适用定金罚则，如此，如果开发商最终出具的商品房买卖合同附加了种种不合理规定或者任意提高商品房价格，又不允许认购人协商，作为认购人来说，要么以丧失定金为代价拒绝签订购房合同，要么向开发商妥协而违心地签订商品房买卖合同，这无疑使认购人陷入了两难的境地，而不论何种结果，对认购人来说都是不公平的。

因此，南京公司合同律师提示：在双方未签订购房合同时，一定要辨别区分一方拒绝签订购房合同的原因，认购书中的定金是担保双方履行洽谈义务的，只要一方如约进行洽谈并就购房合同内容本着最大的诚信进行磋商，就属于履行了认购书中约定的义务，即使最终没有达成合意签订商品房购房合同，也不应适用定金罚则，此时交付定金的一方有权要求返还定金。相反，如果是开发商的原因，如任意提高商品房购买价格、提出种种不合理条款，那么，认购人可以要求双倍返还定金。

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