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买卖“小产权房” 法院判合同无效

作者:公司法律师姬传生    发表时间:2018-05-24 09:44:13    当前栏目:合同效力    来源:公司合同律师网    阅读:

  市民张某购买了一处小产权房,因房屋无法过户,张某遂要退房,遭卖主拒绝后,他一纸诉状将卖家告上法庭。

  2007年,张某与李某签订了房屋出售协议,李某将位于四里河周湾村自家的两上两下房屋出售给张某,房款12.4万元。合同签订时,首付4万元,余款于2008年3月30日前付清。并约定,若张某在合同期内不愿购买李某房屋,首付款4万元李某将不退给张某。

  合同签订后,张某分别支付了4万元和5000元。随后,双方因交房及过户问题产生争议,张某余款未付。张某遂向庐阳区人民法院诉请确认合同无效,要求李某返还房款,并赔偿利息损失12049元。

  法院审理中,李某认可原告张某支付了45000元。他认为,张某未在约定的付款期限内付款,构成违约,所以既不同意交房,也拒绝还款。他表示,张某的诉讼请求已超过诉讼时效。

  庐阳区法院经审理认为,双方买卖房屋的土地所有权属集体性质,被告李某并未取得该房屋土地使用权,房屋亦未取得所有权证。因此李某无权处分房屋,双方签订合同的行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的不得转让的禁止性规定。”因此,双方所签订的《房屋出售协议书》无效。

  对李某提出的时效抗辩,因张某在本案中提起的系效力确认之诉,对于因违反法律禁止性规定,导致合同无效的,自合同签订时即属无效合同,并不受诉讼时效的约束。因此李某的时效抗辩理由不能成立。李某基于无效合同所收取的购房款应予返还,张某主张相应的利息,因合同无效且其本身亦有一定的过错,故对主张利息损失不予支持。

  法院判决双方签订的《房屋出售协议书》无效,李某返还张某购房款4.5万元,驳回张某的其他诉讼请求。

  一审宣判后,原、被告均不服一审判决,提出上诉。(阮震波 记者何芳芳)


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公姬传生,男,生于1968年,民盟盟员,专职律师,经济师,中国管理科学研究院研究员。扬州大学经济管理专业学士,中国社会科学院在职民商法学硕士。拥有十五年院校教研学术功底和人脉资源,十六年专兼职律师从业经验,三所大学研究机构教育背景,两届大市政协委员参政资历,律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域:房地产、建设工程、合同纠纷等民商事案件代理;刑事辩护。
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