宅基地上房屋被卖 诉请合同无效被驳

    2011年3月15日，安福县洋溪镇田里村村民周文才与安福县洋溪镇窑家村村民李兴签订了一份房屋买卖合同，该合同上载明:周文才将洋溪镇田里村的一栋瓦房作价56000元卖给窑家村的李兴。合同签订后，周文才将房屋交给了李兴，李兴也支付了周文才56000元，并搬进该房屋入住。2011年9月2日，周文才以李兴不是洋溪镇田里村的村集体组织成员，不能取得诉争房屋宅基地使用权，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利有相应的限制。农村房屋买卖也属于房地一体主义范畴，其处分自有房屋的同时必然处分了宅基地使用权，此行为损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，因此双方签订的协议是无效的。故要求确认其与李兴签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款56000元。

    一审法院经审理认为，周文才与李兴签订的房屋买卖协议合同只约定了房屋的买卖情况，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，即周文才没有对宅基地进行处分。宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记并不影响该买卖协议的效力，该房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同各种有效要件，该协议是合法有效的。遂作出上述判决。