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杭州首例私下交易经济适用房转让协议被判无效

作者:公司法律师姬传生    发表时间:2018-05-24 10:14:56    当前栏目:业内新闻    来源:公司合同律师网    阅读:
    为逃避炒号的嫌疑,杭州沈先生以3.1万元好处费,与他人签订一份经济适用房“转让协议”,在支付了全部购房款之后,才发现对方已将房子装修并准备入住。感觉上当受骗的沈先生,日前将对方告上法院。


  昨天(4.30),江干区法院对杭城首起私下交易经济适用房引发的纠纷,作出一审判决,法院判令双方交易行为无效,判


  令另一方退还543137元的购房款(包括3.1万元好处费)。但沈先生要求按“转让协议”获得35万元的违约金,没有得到法院的支持,他白白损失了所支付购房款的两年利息。


  3.1万元“卖”了申购资格


  45岁的沈先生在电力公司上班,他和妻子名下原本有几套房产。2006年前后,杭州房地产市场不断升温,手头有余钱的沈先生还是一直在寻找投资机会。


  已退休的老马78岁,曾与沈先生是同事,其53岁的妻子无工作,儿子是临时工。老马一家挤在42平方米的老房里,符合经济适用房的认购条件。经申报,老马夫妻认购了九堡某小区经济适用房,有117.03平方米。


  一天,沈先生偶然听说老马由于家境困难,准备放弃经济房。于是,他找到老马,一番说服,沈先生夫妻与老马夫妻达成“转让协议”。


  协议约定,购房款519743.95元由沈先生支付,后再借给老马2万元,待房子交付使用后再借给老马1.1万元,如以后老马夫妻将该房产权过户给沈,3.1万元借款就不用还了。同时,老马夫妻应将取得的购房合同、购房款收据、相关房屋产权证件等及时交付沈先生。


  一方反悔“转让协议”成空


  沈先生说,因为转让协议里有约定,如老马夫妻届时违约,除归还沈家的购房款、借款及其他费用外,还应另支付沈家违约金35万元。


  因此,在协议签订后,沈家就按约给了老马夫妻3.1万元的借款及购房款512137元、物业维修基金7606.95元。


  去年12月7日,开发商向老马夫妻交付了经济适用房。但事后,老马夫妻未依协议约定将房子交付给沈家使用。


  在今年1月初,老马夫妻将自有的42平方米的小套房卖了,装修了经济适用房。沈家得知真相后,多次找老马要求交房或退还房款,同时用木条将经济适用房封死,试图阻止老马装修并入住。


  在法院庭审过程中,马先生承认双方协议买卖经济适用房是事实,沈先生也支付了3.1万元好处费。


  不过,马先生认为,协议无法履行的根本原因是国家对经济适用房转让进行了严格限制,是沈先生提出不要房子,他才将房子装修并准备自行居住。


  对私下交易无明确处罚规定


  昨天,法院判决认为,双方协议违反了国家有关法律法规,在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益,属无效民事行为。至于沈先生要求返还款项的诉请,法院认为这是合同无效的法律后果之一,并且诉讼效力的考虑,因此予以支持。


  另外,由于双方所签协议属无效合同,协议中的违约金条款对双方不具约束力,因此法院对沈先生的违约金诉请不予支持。


  老马因为一开始想炒号,最后却用他人的钱买下了房子,他这种行为应该受到何种处理?记者想就此问题进行采访,但杭州市房改办以案件还要二审为由,表示婉拒。


  记者查询《杭州市区经济适用住房管理办法》发现,《办法》除了对经济适用房上市交易有严格限制,并对申请后放弃购买者两年内不得再申购外,对私下交易经济适用房的行为并没有明确处罚规定。


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公姬传生,男,生于1968年,民盟盟员,专职律师,经济师,中国管理科学研究院研究员。扬州大学经济管理专业学士,中国社会科学院在职民商法学硕士。拥有十五年院校教研学术功底和人脉资源,十六年专兼职律师从业经验,三所大学研究机构教育背景,两届大市政协委员参政资历,律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域:房地产、建设工程、合同纠纷等民商事案件代理;刑事辩护。
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