商品房预购人的变更

　　1. 炒楼花行为

　　对于炒楼花行为，我国法律并没有明确加以禁止。《城市房地产管理法》第45 条规定：商品房预售，商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的问题，由国务院规定。据笔者了解，此条规定在1994 年第八届全国人大常委会讨论时，也有种不同的观点。赞同者认为，商品房预售合同的转让，不管是基于预购人在履行合同时由于出国、资金困难、迁徙等原因而不得不为，还是纯投机行为，实际上都有利于开发商及时收回部分投资，可以缓解当前资金困难的现实情况，也有利于在预售人和真正的最终消费者之间搭起一座桥梁，起中介作用，对于活跃和繁荣我国的房地产市场有着积极意义，所以应该允许。反对者认为，允许商品房预售合同再转让，将极大地刺激房地产投机行为，在利益驱动下，可能会出现哄抬房价的行为，从而造成房地产经济泡沫，影响整个国民经济，损害老百姓利益。主流的观点认为，是否允许炒楼花，在不同的情况下应有不同的态度。《城市房地产管理法》作为一部法律，应该有其稳定性，不好朝令夕改，所以对于这个问题，最好不要在此法中作出规定。国务院的行政法规具有适应时势的特点，可以授权国务院在行政法规中作出规定，所以就有了《城市房地产管理法》第45 条的规定。而在国务院对这个问题作出规定之前，许多地方已经提前颁布了相关地方性法规，大部分都经历了态度的转变。目前的主流情况是基本允许商品房预售合同的转让行为。最高人民法院在1995 年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中指出，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可以认定转让合同有效。商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。在这个问题上，笔者认为绝不能因噎废食，但是也不能放任不管。炒楼花行为的确对房地产市场的健康发展有很多好处，尤其是在缓解资金压力方面，所以原则上不能对这种行为加以禁止。但是却要把握好一个度，如果过于放任，则导致房地产经济泡沫的产生。在长江三角洲，最近几年房价犹如脱缰野马，带来了很多的社会问题。房价上涨很大程度上是由于中介的炒作，声势浩大的“温州炒房团”在一些城市已经被看成了“狼来了”而遭到抵制，这种行为的危害性是可以预见的。今年已经有许多城市出台相关规定限制这种炒作行为，然而收效不大。对于炒楼花，笔者认为符启林教授的观点值得重视，他认为，我们可以借鉴香港的经验： ①如情况需要，政府有权把预付款和定金提高； ②房地产商须在买方实际选楼前重新编排登记号码，意在打击那些雇人抢先排队，及登记买楼花的投机商，照顾那些真正买楼使用的居民； ③规定房地产商在出售楼花时限定每一买房人只许登记一次，同时买房人必须亲自登记，不得委托他人代理； ④规定每个登记的买房人只许购买一个单元住房； ⑤规定房地产商在卖楼花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量，此外，预留的房屋须在售房登记及选择房屋单元之前，在房屋所在地及售房处公开展示； ⑥买房人须申报所购房屋的价钱，及向何人购买，以便为政府提供交易信息，作为记录、计算各项税费之用； ⑦限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花.

　　2. 商品房预售合同转让

　　在商品房预售合同转让中，主要是一种债权的转让或者债权债务概括转让的问题。假如预购人已经将全部房款付清，并且没有银行按揭，此时法律关系变得简单，其实就是债权的转让。根据我《民法通则》和《合同法》的规定，此时预购人不需要取得预售人的同意，但是应该书面通知债务人（预售人） ，否则，未经通知的债权转让对债务人不发生效力。在这种情况下，债务人（预售人） 对债权人（预购人） 的抗辩，得对抗受让人。债务人也可基于自己先到期的对原债权人的同类债权，主张销。预购人在持原商品房预售合同和转让合同到相关部门办理了登记备案手续后，便退出此债权债务关系，而由受让人取代预购人享受权利，承担义务。假如预购人只是支付了部分购房款，其他的购房款由银行按揭取得，则法律关系要相对复杂些。预购人应是将商品房预售合同和按揭贷款合同一并转让给受让人才能彻底退出这个债权债务关系，否则，仍然要承担按期向按揭银行还本付息的义务。根据《合同法》和《担保法》相关规定，由于按揭合同是一种双务合同，此时预购人进行的实际上是债权债务的概括转让，必须在取得银行的同意以后才可以将合同转让，否则这种转让行为无效。关于这种转让是否应征得预售人同意，还是仅仅履行通知义务便可，存在争议。笔者认为，由于按揭合同中存在一个由预售人向银行提供的为预购人将按期还本付息所作的保证担保，在这个合同关系中，预售人是保证人，保证合同是一种人身关系比较强的合同，依《合同法》和《担保法》有关规定，若债权人同意债务人转让债务，而未经保证人书面同意，则保证人可以免除保证责任。这对于银行来说，等于放弃了预售人对自己债权的保证，因此，一般都要求预购人取得预售人书面同意以后，才会同意按揭合同的转让。转让以后，预购人则完全退出商品房预售合同与按揭合同的债权债务关系，其根据原两个合同应该享受的权利和承担的义务由受让人概括继受取得，受让人据此取代预购人取得商品房预售合同和按揭合同一方当事人地位，成为新的预购人，可以主张原预购人对预售人和按揭银行享有的抗辩权。