新政下买房订立合同需谨慎

　在新政下，为使买卖双方违约之后承担的法律责任更明晰，购房时要尽量约定明确。他说，很多人贷款买房，贷款能不能下来与银行有很大关系。房屋买卖其实涉及到两个合同，一是贷款合同，一是购房合同。他举例说，关于贷款有时约定得不是很明确，有时在购房的过程中，只指定一个银行贷款，但签订购房合同之后，到哪个银行去办理贷款手续，贷款下来以后多少日交付，往往没有具体约定到，如果指定银行贷不下来款，是否可以到其他的银行贷款，都约定得不是非常明确。他建议说，关于贷款、退房、解除合同、责任都要尽量明确。

　　其次是违约责任的约定，包括国家政策的调整，尽量应该约定在里面，如果国家政策导致了最直接的贷款利息会上调，应该有一个选择权利，是不是可以解除合同，而且不承担责任，双方当事人是可以约定的。再有，在购房合同中，除了商品房、购房、审查资质贷款条款，往往还牵扯到前期物业的约定，也尽量要明确一些，包括物业费都要明确约定。包括买精装修的房子，包括装修的标准，也应约定到一个具体的品牌，一个规格上面。

　　案例·提醒

　　办不了房贷，异地客要退房

　　案例：今年4月初，来重庆不到一年的谭先生在沙坪坝区买了一套房，首付四成，与开发商签订了合同，按揭尚在办理中，这时新政出台。由于谭先生是外省人，按照新规：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷”。按揭办不下来了，谭先生要求退房，并退还首付。开发商认为按揭办不下来是买家的事，不肯解除购房合同。

　　说法：律师介入了这个案件。律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”

　　提醒：普通购房者要多一个心眼，在签合同的时候一定要看仔细，首先要求开发商用政府部门公开的格式合同，并且在附加条件中，对于政策变化引起的风险，要明确规定清楚。

　　买卖未成交 中介扣证讨佣金

　　案例：在二手房买卖当中，由于首付比例提高，或者是银行卡紧了贷款条件，一些外地投资客往往无法获得贷款。而房东收了定金，又不愿意退还，最后两家扯皮，中介公司的中介费迟迟没有着落。有时候，当中介公司帮忙解决问题后，由于没有最终成交，双方都不愿意交费用。有的中介公司一怒就扣押房产证讨佣金或者服务费。

　　说法：律师认为，这种情况能通过协商解决。新政出台导致交易无法继续为不可抗力，中介公司收取费用不符合规定。但是，中介毕竟也付出了劳动，买卖双方可以支付几百或者上千元，对中介公司付出的成本进行适当补偿。

　　提醒：律师强调，如果中介公司不退定金，押着房产证不还则属于违法行为。