关于《高力气配科技城物业管理服务合同》的法

关于《高力气配科技城物业管理服务合同》的法律意见书

高力气配科技城本业主委员会：

本律师就贵委与南京百市物业管理有限公司物业服务合同事宜，对原合同进行审查，依据相关法律规定出具本意见书，法律分析仅限于审查协议文本之文字表述是否符合法律规定。

　　一、当事人

　　1、高力气配城业主委员会（《高力气配科技城物业管理服务合同》甲方)

　　2、南京百市物业管理有限公司（《高力气配科技城物业管理服务合同》乙方）

　　二、主要事实

高力气配城业主委员会代表全体业主拟与南京百市物业管理有限公司就高力气配科技城订立物业服务合同（相关详情见南京百市物业管理有限公司出具的《高力气配科技城物业管理服务合同》。

三、法律意见

　　本法律意见按照委托人所提供材料顺序进行审查，但仅列出认为需修改或增加的条款，对无须修改的条款，不再赘述。

1、      合同标题应当改为“物业服务合同”，《中华人民共和国物权法》明确规定物业服务企业行使的是服务职能，合同中所有“物业管理”也要全部调整为“物业服务”。

2、      关于乙方情况记载应当增加“营业执照注册号、企业资质证书号、组织机构代码”。

3、      法律依据部分应当改为“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。”

4、      第一章物业基本情况部分应当增加“占地面积。区域四至:东至：南至：西至：北至：规划平面图和委托的物业构成明细见附件（以工程验收档案为准）”

5、      第二章记载不够规范且内容不能包含全部服务项目，建议改为“乙方应当提供的物业服务包括以下内容： 1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。14、其他服务事项：                              。”

6、      第五条记载内容目前无法实现，建议改为“乙方提供物业服务期间，甲方提供物业服务用房（以甲乙双方方实际交付登记为准），乙方不得毁损改动物业服务用房，如有改动，乙方需承担赔偿责任。”

7、      应当增加专门一章“物业服务标准乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件）提供服务。

8、      应当将“物业服务期限物业服务期限为      年，自      年    月    日至      年    月    日。”作为专门一章。

9、      关于合同第三章物业管理服务费用应当改为“本物业区域物业服务收费方式为： 1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： [一层]：              元/平方米/月； [二—四层]：              元/平方米/月； 2、盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。 ※   业主应当按[季度] [半年]         交纳物业服务费，每次交费的具体时间为                   。  ※   业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。※停车服务费按露天停车场车位         元/个/月、地下停车库、停车楼车位         元/个/月的标准收取。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。※乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。※ 物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

原合同第六条第3、规定违反应当征求业主意见的强制性规定。

第九条可保留或作出特别约定

10、 第十条应当纳入“服务标准”附件

11、 第十一条应当调整至“服务费用”一章，见上一条意见。

12、 “物业经营与管理一章”应当改为“共用部位、共用设施收益及分配  ※乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。※ 乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，经业主委员会集体研究决定使用。”

13、 第十二条属于乙方的经营范围，不应纳入合同。

14、 第十三条、第十四条不应纳入“服务费用”，应当作出特别约定

15、 第十五条没有看到附件明细，即使有也应当属于乙方经营成本，不应当直接约定由甲方支付。

16、 第十六条属于乙方的经营成本不应在合同中约定。

17、 合同“第五章物业的移交与验收（第十七条、第十八条）”应当纳入双方的权利义务一章，不应单独成为一章。

18、 第十九条甲方权利义务应当改为“甲方的权利义务： 1、有权审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。3、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。4、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。5、有权组织物业服务满意度调查。6、为乙方办提供办公用的物业服务用房，建筑面积约      平方米，位置为        。7、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。”

19、 第二十条第9、10项应予取消，增加“※妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。※及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。※不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。※确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。※本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。”

20、 应当增加“合同终止※甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。※服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前      日内签订新的物业服务合同。※服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。※本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按本合同执行。※本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。”

21、 违约责任部分（第二十一—二十五条）应当修改为“违约责任※业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]        的标准承担相应的滞纳金。乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[剩余期限物业服务总费用]             的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]                的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。※除本合同第八部分规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。※  除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。※因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。※  乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任： 1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。”

22、 第八章其他事项部分已经包含在前面建议中此处不再保留，应当保留的为：※外场地使用费收取归属及使用；※乙方出现亏损的协商补偿办法。

23、 附件部分应当包括“一、规划平面图   二、物业构成明细      三、物业共用部位明细   四、物业共用设施设备明细      五、物业服务标准   六、移交资料清单”

四、声明：以上法律意见，仅供委托人参考。

五、特别提醒：

1、物业服务合同应当先行向全体业主公开征求意见，定稿后公示，之后方可签订。

2、物业服务合同最长不超过3年，一般为一年。

3、物业费收取一般为每季度或半年收取一次。

4、外场地使用费收取属业主共有，法律没有规定必须和物业公司按比例分配。

5、由于物业公司是独立经营自主核算，无法保证物业具体盈利比例，对此由贵委自行讨论确定。

                          江苏钟山明镜律师事务所姬传生律师

                                     2010-08-26