当事人合同约定与地方物价规定之效力判断
作者：公司法律师姬传生 发表时间：2018-05-24 10:25:00 当前栏目：理论园地 来源：公司合同律师网 阅读: 次 合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。如果地方政府物价部门的价格规定仅为收费方式之改变，并非政府价格干预措施，则不影响合同效力，当事人应当遵守合同约定。
案情
2007年10月28日，原告王军与被告重庆海成实业集团海成房地产开发有限公司（以下简称海成集团）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。原告王军从被告处购买位于奉节县永安镇竹枝路巴蜀花园A4幢3单元4层4-7号框架结构房屋一套，房款为156446元，原告王军已付清房款。其中《补充协议》第四条约定：“买卖合同规定的商品房售价并未包括房价以外的费用。所有与买卖该商品房及办理有关手续的费用，按2006年国家和地方相关政策规定执行，包括买受人所购商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费，及应由买受人承担的税费等均由买受人负责。房屋公共维修基金按照国家相关部门同时期规定额度及标准执行。”2008年11月18日，被告向原告王军收取税费2882元，2009年12月19日奉节税务局实收税费2337元。2009年4月7日，被告向原告王军收取天然气、闭路开户费4000元，后于2011年2月15日退还70元，实收3930元，其中被告已向奉节电视台缴纳电视开户费530元，向奉节县三峡风天然气公司缴纳天然气开户费3400元。
另查明：2006年12月29日，重庆市物价局（2006）753号文件规定：一、取消重庆市人民政府[2007]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关商品房代收费的规定或表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度；三、凡在2007年1月1日前购售双方已签订购房合同的，仍按原规定收取代收费；2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。原告王军依此文件为依据，以被告2009年4月7日代收的4000元（实为3930元）等费用属乱收费为由，诉至奉节法院，请求判令被告返还相关费用。被告辩称重庆市物价局文件“一价清”制度，仅为交款方式的改变，并未改变购房方承担费用的性质，我方代收的费用也并非乱收费，请求判决驳回原告的诉讼请求。
裁判
奉节法院审理认为，《中华人民共和国价格法》第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”第五条第二款规定：“县级以上地方各级政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。”重庆市物价局作为重庆市政府价格主管部门，经重庆市政府同意而出台的渝价（2006）753号文件，是政府价格主管部门依法行使价格干预措施的体现，符合法律法规及政策规定，经营者应当执行。该文件规范了商品房销售价格行为，其“一价清”制度要求将房地产开发商销售房屋时代收的水、电、气一户一表安装费及闭路电视安装费等费用直接并入商品住房销售价格中，而不再单列项目收取。原、被告的《补充协议》系在2007年1月1日之后签订，被告已在收取原告全额购房费之后，又向原告代收天然气、闭路开户费3930元，没有合法依据。被告收取的代收费向相关单位缴费后尚余545元，应当返还原告。遂判决：一、被告向原告返还收取的天然气、闭路开户费3930元；二、被告向原告返还收取费用缴后余款545元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，被告海成集团不服判决，提起上诉，上诉理由为：一、双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，真实、合法有效，对双方均具法律约束力；二、本案不能适用价格法和重庆市物价局“一价清”规定，因为双方已在补充协议中约定同意按照2006年国家和地方政策规定执行，已排除了“一价清”的适用；本案为商品房纠纷，不能适用价格法，因价格法属于行政管理法规不能作为调整合同纠纷的依据，且商品房销售价格是完全的市场定价行为；三、重庆市物价局“一价清”规定不是政府的法定价格干预措施，该“一价清”列明的费用本属于购房者缴纳，该文件只是费用的收费方式的调整，未能改变合同及《补充协议》的约定；四、尽管《补充协议》可视为格式条款，但根本不存在合同双方对此理解上存在争议问题；五、一审判决返还天然气、闭路电视开户费3930元，认定没有超过诉讼时效规定是错误的；六、一审判决返还契税余额545元是错误的，因为双方还需办理房产证过户登记及其他费用支出，双方尚未进行最后的结算。据此，请求二审予以改判。
二审查明的案件事实与一审查明的一致，并对一审查明事实予以确认。二审另查明，上诉人海成集团与被上诉人王军签订的《补充协议》第七条约定：“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费用于2008年3月20日前付清（根据实际情况多退少补）。”在二审审理过程中，上诉人海成集团用代收的王军交纳的税费余额545元，于2012年8月24日代为王军缴纳了房屋产权证办证费用458元，余额87元已经退还王军。被上诉人王军要求上诉人海成集团退还房屋产权证办证费用458元。
二审审理认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人海成集团与被上诉人王军于2007年10月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约定履行。根据《补充协议》第四条关于“买卖合同所规定的商品房售价并未包括房价以外的费用。所有与买卖该商品房及办理有关手续的费用，按2006年国家和地方相关政策规定执行，包括买受人所购商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费，及应由买受人承担的税费等均由买受人负责。房屋公共维修基金按照国家相关部门同时期规定额度及标准执行”和第七条“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费须于2008年3月20日前付清”的规定，已经明确双方争议的天然气、闭路开户费、商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费、契税等费用不包括在商品房售价中，应由被上诉人王军缴纳。上诉人海成集团向王军收取的费用已经向相关部门缴纳，双方也已经实际结算，多收费用已退还王军，未从中获利，故上诉人海成集团并无向王军重复收取费用或多收取费用的事实。重庆物价局（2006）753号文件规定的“一价清”政策是将房地产开发企业的“代收费”直接并入房价中收取，但并非取消该费用，“代收费”仍然由购房者承担。该规定只是收费方式的改变，不是政府的“价格干预措施。”王军对海成集团未将“代收费”并入房价中收取也是明知的，故上诉人海成集团并不存在欺骗行为。上诉人和被上诉人虽在签订《补充协议》时规避了“一价清”规定适用，但并不违背法律、法规的强制性或禁止性规定，双方应按合同约定履行，且双方已按合同约定实际履行。因此，一审判决由上诉人海成集团退还本案争议费用不当，应予纠正。遂判决：一、撤销一审（2012）奉法民初字第00148号民事判决；二、驳回被上诉人王军的诉讼请求。
评析
1、重庆市物价局753号文件“一价清”制度之含义与制定目的解析
2006年12月19日，重庆市物价局渝价（2006）753号文件《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》规定：“将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度；凡在2007年1月1日前购售双方已签订购房合同的，仍按原规定收取代收费；2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。”很显然，这一规定作为重庆市物价部门规范重庆地区房地产市场商品住房销售价格的行政性文件，其制定目的在于进一步提高商品房销售价格之透明度，规范商品住房销售价格行为，其基本含义，依笔者理解主要在于：第一、将6种费用直接并入商品住房销售价格中，用“并入制”取代“代收制”，内容上是收费方式的改变，旨在统一和规范商品房销售价格的市场运行，而非政府的“价格干涉措施。第二、“一价清”涉及的6种费用之“直接并入商品住房销售价格之中”，仍属于“购房者购房时应交纳的并由房地产开发企业代收的费用”，表明“一价清”并未改变购房者承担6种费用的性质，仍由购房户交纳。形式上只是将代收费直接并入销售价格之中。第三、“一价清”制度自2007年1月1日起开始实行，之前已签订购房合同的仍按代收费方案执行，1月1日起签订的购房合同，一律实行“一价清”制度。尽管该文件对起止时间有明确规定，也尽管双方当事人规避了“一价清”制度之适用，但双方的合同行为未违反法律法规的强制性（效力性）规定，不影响合同的法律效力。
2、当事人双方的合同约定与“一价清”制度二者效力之司法分析判断。
首先，从合同的约定效力看。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条作为合同法总则的内容，确立了“合同具有法律约束力原则”，表明依法成立的合同受法律保护。按照《合同法》第四十四条规定，合同之成立分为签约成立与经批准、登记成立两种形式，本案中双方买卖商品房的合同行为，属于一般成立要件形式，即双方签订合同成立，双方从签订合同时起，合同即依法成立。这已成现今尊崇当事人签约自由之司法走向及维护合同当事人签约当时真实意愿之审判倾向。古罗马法规定：“合同是一把法锁。”意即合同一旦成立，就如同一把法锁，把合同双方铐在了一起。表明合同双方属互相依存关系，应当互相信任，互相理解和互相配合，否则将受到法律制裁。就本案当事人而言，无论签订《商品房买卖合同》还是其后的《补充协议》，反映了合同双方的真实意思表示，尤其《补充协议》约定得非常明确而具体，符合法律的规定和要求，当然合法有效，双方应当依约行事，履行各自的合同义务。
其次，从“一价清”制度的基本要求看。如上所述，其作为省市级人民政府物价部门作出的行政性文件规定，内容要求是通过“一价清”制度取消开发企业的代收制度，将以前代收的6种费用直接并入商品房销售价格之中，基本特点是收费方式之改变，性质上不属于政府的“价格干预措施”，更没有改变购房者承担6种费用的性质，也就当然不能取代当事人双方的合同约定，不能改变当事人的合同效力。因此，一审判决只注意了“一价清”制度的现象问题，二审却把握了文件的实质要求，从而使裁判方向发生逆转，维护了上诉人的合法权益，驳回了被上诉人的诉讼请求。这一判例，对于二审法院通过精细化审理洞察实质，在充分发挥二审监督功能，保证案件质量等方面，提供了有益的经验。
版权申明：本文是由南京公司合同律师姬传生原创,转载请保留连接:http://www.zylsw.net/lryd/3809.html
案情
2007年10月28日，原告王军与被告重庆海成实业集团海成房地产开发有限公司（以下简称海成集团）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。原告王军从被告处购买位于奉节县永安镇竹枝路巴蜀花园A4幢3单元4层4-7号框架结构房屋一套，房款为156446元，原告王军已付清房款。其中《补充协议》第四条约定：“买卖合同规定的商品房售价并未包括房价以外的费用。所有与买卖该商品房及办理有关手续的费用，按2006年国家和地方相关政策规定执行，包括买受人所购商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费，及应由买受人承担的税费等均由买受人负责。房屋公共维修基金按照国家相关部门同时期规定额度及标准执行。”2008年11月18日，被告向原告王军收取税费2882元，2009年12月19日奉节税务局实收税费2337元。2009年4月7日，被告向原告王军收取天然气、闭路开户费4000元，后于2011年2月15日退还70元，实收3930元，其中被告已向奉节电视台缴纳电视开户费530元，向奉节县三峡风天然气公司缴纳天然气开户费3400元。
另查明：2006年12月29日，重庆市物价局（2006）753号文件规定：一、取消重庆市人民政府[2007]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关商品房代收费的规定或表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度；三、凡在2007年1月1日前购售双方已签订购房合同的，仍按原规定收取代收费；2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。原告王军依此文件为依据，以被告2009年4月7日代收的4000元（实为3930元）等费用属乱收费为由，诉至奉节法院，请求判令被告返还相关费用。被告辩称重庆市物价局文件“一价清”制度，仅为交款方式的改变，并未改变购房方承担费用的性质，我方代收的费用也并非乱收费，请求判决驳回原告的诉讼请求。
裁判
奉节法院审理认为，《中华人民共和国价格法》第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”第五条第二款规定：“县级以上地方各级政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。”重庆市物价局作为重庆市政府价格主管部门，经重庆市政府同意而出台的渝价（2006）753号文件，是政府价格主管部门依法行使价格干预措施的体现，符合法律法规及政策规定，经营者应当执行。该文件规范了商品房销售价格行为，其“一价清”制度要求将房地产开发商销售房屋时代收的水、电、气一户一表安装费及闭路电视安装费等费用直接并入商品住房销售价格中，而不再单列项目收取。原、被告的《补充协议》系在2007年1月1日之后签订，被告已在收取原告全额购房费之后，又向原告代收天然气、闭路开户费3930元，没有合法依据。被告收取的代收费向相关单位缴费后尚余545元，应当返还原告。遂判决：一、被告向原告返还收取的天然气、闭路开户费3930元；二、被告向原告返还收取费用缴后余款545元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，被告海成集团不服判决，提起上诉，上诉理由为：一、双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，真实、合法有效，对双方均具法律约束力；二、本案不能适用价格法和重庆市物价局“一价清”规定，因为双方已在补充协议中约定同意按照2006年国家和地方政策规定执行，已排除了“一价清”的适用；本案为商品房纠纷，不能适用价格法，因价格法属于行政管理法规不能作为调整合同纠纷的依据，且商品房销售价格是完全的市场定价行为；三、重庆市物价局“一价清”规定不是政府的法定价格干预措施，该“一价清”列明的费用本属于购房者缴纳，该文件只是费用的收费方式的调整，未能改变合同及《补充协议》的约定；四、尽管《补充协议》可视为格式条款，但根本不存在合同双方对此理解上存在争议问题；五、一审判决返还天然气、闭路电视开户费3930元，认定没有超过诉讼时效规定是错误的；六、一审判决返还契税余额545元是错误的，因为双方还需办理房产证过户登记及其他费用支出，双方尚未进行最后的结算。据此，请求二审予以改判。
二审查明的案件事实与一审查明的一致，并对一审查明事实予以确认。二审另查明，上诉人海成集团与被上诉人王军签订的《补充协议》第七条约定：“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费用于2008年3月20日前付清（根据实际情况多退少补）。”在二审审理过程中，上诉人海成集团用代收的王军交纳的税费余额545元，于2012年8月24日代为王军缴纳了房屋产权证办证费用458元，余额87元已经退还王军。被上诉人王军要求上诉人海成集团退还房屋产权证办证费用458元。
二审审理认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人海成集团与被上诉人王军于2007年10月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约定履行。根据《补充协议》第四条关于“买卖合同所规定的商品房售价并未包括房价以外的费用。所有与买卖该商品房及办理有关手续的费用，按2006年国家和地方相关政策规定执行，包括买受人所购商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费，及应由买受人承担的税费等均由买受人负责。房屋公共维修基金按照国家相关部门同时期规定额度及标准执行”和第七条“出卖人代收天然气、有线电视开户费4000元，此费须于2008年3月20日前付清”的规定，已经明确双方争议的天然气、闭路开户费、商品房的产权证工本费、交易手续费、转移登记费、契税等费用不包括在商品房售价中，应由被上诉人王军缴纳。上诉人海成集团向王军收取的费用已经向相关部门缴纳，双方也已经实际结算，多收费用已退还王军，未从中获利，故上诉人海成集团并无向王军重复收取费用或多收取费用的事实。重庆物价局（2006）753号文件规定的“一价清”政策是将房地产开发企业的“代收费”直接并入房价中收取，但并非取消该费用，“代收费”仍然由购房者承担。该规定只是收费方式的改变，不是政府的“价格干预措施。”王军对海成集团未将“代收费”并入房价中收取也是明知的，故上诉人海成集团并不存在欺骗行为。上诉人和被上诉人虽在签订《补充协议》时规避了“一价清”规定适用，但并不违背法律、法规的强制性或禁止性规定，双方应按合同约定履行，且双方已按合同约定实际履行。因此，一审判决由上诉人海成集团退还本案争议费用不当，应予纠正。遂判决：一、撤销一审（2012）奉法民初字第00148号民事判决；二、驳回被上诉人王军的诉讼请求。
评析
1、重庆市物价局753号文件“一价清”制度之含义与制定目的解析
2006年12月19日，重庆市物价局渝价（2006）753号文件《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》规定：“将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度；凡在2007年1月1日前购售双方已签订购房合同的，仍按原规定收取代收费；2007年1月1日起签订的购房合同，一律停止收取代收费。”很显然，这一规定作为重庆市物价部门规范重庆地区房地产市场商品住房销售价格的行政性文件，其制定目的在于进一步提高商品房销售价格之透明度，规范商品住房销售价格行为，其基本含义，依笔者理解主要在于：第一、将6种费用直接并入商品住房销售价格中，用“并入制”取代“代收制”，内容上是收费方式的改变，旨在统一和规范商品房销售价格的市场运行，而非政府的“价格干涉措施。第二、“一价清”涉及的6种费用之“直接并入商品住房销售价格之中”，仍属于“购房者购房时应交纳的并由房地产开发企业代收的费用”，表明“一价清”并未改变购房者承担6种费用的性质，仍由购房户交纳。形式上只是将代收费直接并入销售价格之中。第三、“一价清”制度自2007年1月1日起开始实行，之前已签订购房合同的仍按代收费方案执行，1月1日起签订的购房合同，一律实行“一价清”制度。尽管该文件对起止时间有明确规定，也尽管双方当事人规避了“一价清”制度之适用，但双方的合同行为未违反法律法规的强制性（效力性）规定，不影响合同的法律效力。
2、当事人双方的合同约定与“一价清”制度二者效力之司法分析判断。
首先，从合同的约定效力看。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该条作为合同法总则的内容，确立了“合同具有法律约束力原则”，表明依法成立的合同受法律保护。按照《合同法》第四十四条规定，合同之成立分为签约成立与经批准、登记成立两种形式，本案中双方买卖商品房的合同行为，属于一般成立要件形式，即双方签订合同成立，双方从签订合同时起，合同即依法成立。这已成现今尊崇当事人签约自由之司法走向及维护合同当事人签约当时真实意愿之审判倾向。古罗马法规定：“合同是一把法锁。”意即合同一旦成立，就如同一把法锁，把合同双方铐在了一起。表明合同双方属互相依存关系，应当互相信任，互相理解和互相配合，否则将受到法律制裁。就本案当事人而言，无论签订《商品房买卖合同》还是其后的《补充协议》，反映了合同双方的真实意思表示，尤其《补充协议》约定得非常明确而具体，符合法律的规定和要求，当然合法有效，双方应当依约行事，履行各自的合同义务。
其次，从“一价清”制度的基本要求看。如上所述，其作为省市级人民政府物价部门作出的行政性文件规定，内容要求是通过“一价清”制度取消开发企业的代收制度，将以前代收的6种费用直接并入商品房销售价格之中，基本特点是收费方式之改变，性质上不属于政府的“价格干预措施”，更没有改变购房者承担6种费用的性质，也就当然不能取代当事人双方的合同约定，不能改变当事人的合同效力。因此，一审判决只注意了“一价清”制度的现象问题，二审却把握了文件的实质要求，从而使裁判方向发生逆转，维护了上诉人的合法权益，驳回了被上诉人的诉讼请求。这一判例，对于二审法院通过精细化审理洞察实质，在充分发挥二审监督功能，保证案件质量等方面，提供了有益的经验。
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公姬传生，男，生于1968年，民盟盟员，专职律师，经济师，中国管理科学研究院研究员。扬州大学经济管理专业学士，中国社会科学院在职民商法学硕士。拥有十五年院校教研学术功底和人脉资源，十六年专兼职律师从业经验，三所大学研究机构教育背景，两届大市政协委员参政资历，律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域：房地产、建设工程、合同纠纷等民商事案件代理；刑事辩护。
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