商品房质量问题如何索赔

    （1）因房屋存在质量问题解除合同的条件。
　　《解释》第十二、第十三条规定：房屋主体质量经鉴定不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用应解除合同，现在审判实践中已是共识。但“质量问题”达到什么程度可以解除合同呢？怎样的情况是“严重影响居住使用”？该解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。
　　（2）在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。
　　《解释》第十三条第二款所说的质量问题指的就是一般质量问题。即是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，我们认为包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。法院在审理此类纠纷时，注意保修期从交付之日起计算。因为购房人在接受房屋时对房屋进行必要的验收，这是购房人注意义务。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权要求出卖人修复。如果质量质量问题在短时间内解决不了，应要求出卖人承担延期交房的责任。因此增加的费用，应当由其承担。
　　（3）因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
　　“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；也有人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。我们同意第二种观点。在司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。看房屋质量问题是否能够通过修复解决，经修复后仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活或存在威胁购房人人身、财产安全的因素，买受人就要理直气壮地提出解除合同，要求出卖人赔偿损失。