孙体成诉何红美房屋买卖合同纠纷案

【案情】



原告：孙体成。



被告：何红美。



原告孙体成妻子嵇树云与被告何红美系表姐妹关系。1992年11月原告将其位于郭墅镇孙灶村3组的房屋交给被告入住，在被告居住、使用该房屋期间，原告先锁上一间房屋，一段时间后又将房门打开交给被告使用。2000年原告出具契约一张交付被告,写有：“契约，1992年11月16日，出售房屋及宅基地调换，甲方孙体成，乙方许学仁（系被告丈夫）。甲方有房屋三间、锅屋一间，猪圈、厕所各一间一起出售给乙方，总价为4166元，乙方必须交清款项，方可正式使用。门属甲方。”上述契约均有原告签名，无被告方签名。原告交纳农业税计税面积扣除0.8亩，由被告家交纳。2003年被告丈夫许学仁去世，原告欲拆该房屋大门门板被劝止，2008年双方就调换宅基地发生争执，经村镇多方协调未果。原告于2009年10月向本院起诉要求被告返还房屋，后撤回起诉。2009年底，原告将争议房屋的大门门板和方桌一张运回原告自己家中。现原告再次诉来本院，请求本院判决被告立即搬出争议房屋，恢复房屋原样，判令被告赔偿18年宅基地产量和上级村镇税费，承担本案诉讼费用。



原告称房屋契约仅仅是前的草稿，不具有法律上的约束力，而且原告没有收取被告的房款，原告还称房屋是借给被告居住的。



被告辩称，被告夫妇取得该房屋是通过买卖的方式取得，而且已经居住了19年,原、被告是同村人，该买卖行为是合法的，原、被告买卖契约已经实际履行了19年之久，原告当时在肉联厂工作，我家住的是草房，原告建了3间房屋后，说要卖给我丈夫，当时房款是分2批给的，一次是4000元，一次是400元。开始房款没给足，原告锁了一间房，后来给足钱后，原告才开锁让我家入住。孙体成在我丈夫死的那天说要来拿门，因为合同上说的就是卖房不卖门。2年后一天，孙体成夫妇说卖了房子但没卖宅基地，跟我家要地，我家二叔许学华答应将我家的地给点他们家。孙体成母亲没地方住，我们村里给她在我家隔壁的一个厂里给她安排了住的地方，如果房子是借给何红美的，怎么可能会让自己的母亲住在加工厂里？至于原告说的殴打行为都不是事实。原告的诉讼属于重复起诉，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。



【审判】



阜宁法院经过审理认为，本案原、被告系亲戚关系。原告于1992年底即将自家房屋交给被告使用至今，并于2000年由原告拟草了一份将上述房屋出售给被告丈夫许学仁的协议书，该协议书虽然没有被告方的签名，在形式上有所欠缺，但被告对该协议的内容一直予以认可，且也符合农村房屋的交易习惯，应该说该协议是买卖双方当事人的真实意思表示，可以认定原、被告之间房屋买卖的事实成立，双方当事人均应诚实信用，各自履行相应的义务。现原告在房屋出售多年后向本院主张要求被告迁让上述房屋、恢复房屋原样的诉讼请求，本院依法不予支持。原告称房屋契约仅仅是前的草稿，不具有法律上的约束力，而且原告没有收取被告的房款，原告还称房屋是借给被告居住的，上述观点与本院查明的事实不符,本院不予采信。此外，原告主张的要求被告赔偿18年宅基地农产品产量和原告代交的上级村镇税费的请求，因其与房屋买卖合同之诉并非同一法律关系，对此原告可收集证据，另行主张权利，或申请所在镇村相关部门另行协调解决，本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百四十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百一十七条第一款之规定，判决如下：



驳回原告孙体成要求被告何红美立即搬出争议房屋，恢复房屋原样及其他诉讼请求。



案件受理费50元由原告孙体成负担。



【评析】



在本案中对房屋买卖的处理意见有：

第一种意见认为，原告孙体成与被告何红美之间房屋买卖行为已生效，理由有：1、房屋已实际交付使用达18年之久，被告已出具契约一份为出售房屋的真实意思表示。2、被告虽未能提供书面材料证实给付原告房款，原告18年来亦未要求被告支付房款，且未要求被告退还房屋，可视为对房屋所有权转移的默认。3、原告依据所书契约欲拆争议房屋的门板；锁争议房屋中的一间，后又交付原告使用；原告农业计税面积扣除0.8亩由许学仁交纳；原告母亲在本村组没地方住，原告没有向被告要房屋。上述事实可以作为房屋买卖已生效，房屋所有权已转移的间接证据。依据《中华人民共和国合同法》一百三十三条等规定判决双方房屋买卖行为有效，驳回原告诉讼请求。



第二种意见认为，原、被告双方房屋买卖关系不成立。理由有：1、原告声称因原、被告亲戚关系、被告告房屋破旧将房屋借给被告使用，并提供了存疑的证人证言。2、被告未能提供确实的契约证实双方的房屋买卖关系，所提供的原告书写的契约上没有双方签字也没有当地组织和个人的在场证明，3、被告不能提供房屋买卖的付款证明，故双方房屋买卖关系得不到确实直接的书面证据来证实，房屋未买卖，原告对房屋仍具有所有权。依据《中华人民共和国民法通则》一百一十七条等规定判决被告返还房屋，赔偿相关损失。



对其他诉讼请求的处理：



有关税费返还，因涉及当地镇政府部门的行政处理，本院暂不予处理，原告可以直接向当地镇政府部门申请处理。



诉讼费用由败诉方承担。



作者认为第一种处理意见更为符合案件事实。



本案原、被告系亲戚关系。原告于1992年底即将自家房屋交给被告使用至今，并于2000年由原告拟草了一份将上述房屋出售给被告丈夫许学仁的协议书，该协议书虽然没有被告方的签名，在形式上有所欠缺，但被告对该协议的内容一直予以认可，且也符合农村房屋的交易习惯，应该说该协议是买卖双方当事人的真实意思表示，可以认定原、被告之间房屋买卖的事实成立，双方当事人均应诚实信用，各自履行相应的义务。现原告在房屋出售多年后向本院主张要求被告迁让上述房屋、恢复房屋原样的诉讼请求，本院依法不予支持。原告称房屋契约仅仅是前的草稿，不具有法律上的约束力，而且原告没有收取被告的房款，原告还称房屋是借给被告居住的，上述观点与本院查明的事实不符,本院不予采信。




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