2007：REITs能否再度上路
作者：公司法律师姬传生 发表时间：2018-05-23 23:29:44 当前栏目：劳资关系 来源：公司合同律师网 阅读: 次 北京报道
中国内地地产商的REITs冲动被点燃。
这其间既有新“英雄”的诞生——6月上旬，睿富中国（0625.HK）单体资产在港交所主板挂牌交易；也不乏失意者的折戟沉沙——2006年5月，曾被寄予厚望的嘉富诚与上海快鹿联手运作的“国内首只工业地产产权REITs”被证监会叫停；其间还有北辰、富力甚至中粮地产众多地产企业的枕戈待旦………
而在另外一个方面，联华信托和中信证券正在谋求REITs试点的设立，参与REITs“胚胎”的设计和实验，一旦被监管层认可，将正式在资本市场中流通。
此番REITs再来，却没有领汇的导火索，更多是以一种个体的探索并将之付诸实际的行动。而政策的倾向，金融机构的参与，加上内地房企的冲动，构成了本次热潮的新鲜表情。
“只有在持有物业模式进入到资产证券化的REITs形式后，房地产才真正的金融化。”戴德梁行投资部董事曹念国对这次“REITs潮”做出如此解读。
2007年REITs冲动
2006年年初，领汇上市曾在房地产行业掀起了一阵REITs的潮流。
彼时，恒基地产的阳光REITs、九龙仓的“钻石”REITs以及今年6月刚刚上市成功的睿富中国都曾是其中的活跃分子。此外，麦格理也曾一度欲打包大连万达旗下的物业；华银控股也辗转接洽广州正佳广场商业物业作商业调研，探讨REITs可行性。
但此后，市场反应却颇为冷淡，除领汇外，紧接着登陆香港市场的另外三只REITs均已跌破招股价，且表现弱于大盘——这股REITs浪潮很快偃旗息鼓，先前信心十足的投资者，多数无奈延拖或选择放弃。
值得一提的是，此次探索，实践者无论是地产企业抑或金融机构，更懂得如何借势。
“宝刀不老”的孟晓苏率先垂范。
2006年12月28日，接近新年的日子里，原中房集团董事长孟晓苏联合七八家投资机构和个人在天津成立发起一只房地产投资基金“领锐基金”，注册资本10亿元。以在天津收购大量有租约的工业厂房，来收取稳定收益作为投资点。
进入2007年的最初尝试来自于嘉富诚国际资本有限公司穆健玮。
2月9日，他与证监会、上交所在内的多位重要部门官员远涉镇江，推广他的“中国工业地产首只产权式REITs”的梦想，规模达200亿元人民币，一天半时间，募集资金一度达1700多万元。
虽然，最终嘎然而止的结果多少令人多有诧异，但这次“自下而上”的民间行为，在当下房地产金融仍然依赖单一的银行贷款而试图改变现状的各种改革都显得乏力之时，这次尝试不失为黑夜里一缕微弱的曙光。
6月21日，睿富中国——这只以北京佳程广场为惟一资产的REITs，在港交所一开盘，便跌穿发行价，收盘时每基金单位报4.73港元，较发行价每单位5.15港元下跌8.2％。截至7月5日，其收盘价也依旧在4.70港元徘徊。尽管如此，作为第七只房地产信托基金，无疑它的示范作用更值得期待。
此外，对REITs觊觎已久的北辰实业、华润置地、绿城中国、富力地产以及中粮集团大多在其新得地块时公告声明：用于商业物业的开发。
“我见到的10家地产企业中有8家企业的老板都在考虑做REITs，其中甚至有来自三线城市的开发商。”曹念国表示，“但是只是想想而已和真正的付诸行动并不是一回事。目前大家都只是在观望，等待政策松口的时机。”
高盛集团近日发布报告称，随着亚洲不动产市场的升温和国际资本的持续流入，亚洲未来1年可能将有15只REITs新发行，而亚洲新上市的REITs将主要来自公开产业投资信托市场以及中国、印度等地的大型开发商和私募基金。
政府推动REITs探索
虽然政策层面上，税收一直成为REITs的桎梏，但似乎地产商并不想放弃这样的尝试。
对此，曹念国分析了地产商的初衷和投资的逻辑性：“房地产市场的景气周期预计可以在未来相当一段时间内延续，投资者在投资进来后，都不可避免地要考虑退出机制的问题，虽然REITs规定90％的收益都要与投资者分享，但作为一种资金融通的机制，显然更受青睐。”
另外的原因还在于，“投资者直接投资房地产则有过多的管理成本，尤其是房地产本身流动性不足，特别是在国家征收营业税、个人所得税、土地增值税，乃至未来的物业税的情况下，税收成本较大。因此通过REITs这种模式间接持有房地产就体现出明显的优越性。”
值得注意的是，对于上市公司而言虽然目前中国还没有对REITs有明确的法律规定，其也不能如美国那样享受税收的优惠，但上市公司越来越保留开发物业的情况下，对于投资者而言，这种公司就类似一个REITs：其租金收入构成了上市公司的净利润。
不过，胜利的曙光似乎已在眼前。
2007年4月中旬，央行指定联华信托和中信证券两家作为内地REITs候选试点机构。如果两家方案可行，将正式推行试点。
联华信托方案里的REITs也是公募产品，在银行间债券市场发行与交易，而如此设计的初衷，是先让机构投资者参与REITs试点，待时机成熟再考虑在资本市场上市。而中信证券则将产品设计直指真正具有流通性的REITs——在交易所挂牌上市交易。
有业内人士认为，只是央行在试图培育REITs胚胎。“可能在银行间市场试行成功后，再正式放于证券交易所推行。其间只是一个过程。”
上证所产品开发部总监陈支左也表示：“上证所目前正在努力研究并试图搭建一个真正的REITs平台。目前来说，为REITs提供流动性最好，大宗交易转让平台，同时具有撮合和场外协商功能以及固定收益类双边报价平台，可以完善做市商功能。”
似乎，一把都在紧紧围绕REITs这个支点的弓正在撑满。
版权申明：本文是由南京公司合同律师姬传生原创,转载请保留连接:http://www.zylsw.net/lzgx/2730.html
中国内地地产商的REITs冲动被点燃。
这其间既有新“英雄”的诞生——6月上旬，睿富中国（0625.HK）单体资产在港交所主板挂牌交易；也不乏失意者的折戟沉沙——2006年5月，曾被寄予厚望的嘉富诚与上海快鹿联手运作的“国内首只工业地产产权REITs”被证监会叫停；其间还有北辰、富力甚至中粮地产众多地产企业的枕戈待旦………
而在另外一个方面，联华信托和中信证券正在谋求REITs试点的设立，参与REITs“胚胎”的设计和实验，一旦被监管层认可，将正式在资本市场中流通。
此番REITs再来，却没有领汇的导火索，更多是以一种个体的探索并将之付诸实际的行动。而政策的倾向，金融机构的参与，加上内地房企的冲动，构成了本次热潮的新鲜表情。
“只有在持有物业模式进入到资产证券化的REITs形式后，房地产才真正的金融化。”戴德梁行投资部董事曹念国对这次“REITs潮”做出如此解读。
2007年REITs冲动
2006年年初，领汇上市曾在房地产行业掀起了一阵REITs的潮流。
彼时，恒基地产的阳光REITs、九龙仓的“钻石”REITs以及今年6月刚刚上市成功的睿富中国都曾是其中的活跃分子。此外，麦格理也曾一度欲打包大连万达旗下的物业；华银控股也辗转接洽广州正佳广场商业物业作商业调研，探讨REITs可行性。
但此后，市场反应却颇为冷淡，除领汇外，紧接着登陆香港市场的另外三只REITs均已跌破招股价，且表现弱于大盘——这股REITs浪潮很快偃旗息鼓，先前信心十足的投资者，多数无奈延拖或选择放弃。
值得一提的是，此次探索，实践者无论是地产企业抑或金融机构，更懂得如何借势。
“宝刀不老”的孟晓苏率先垂范。
2006年12月28日，接近新年的日子里，原中房集团董事长孟晓苏联合七八家投资机构和个人在天津成立发起一只房地产投资基金“领锐基金”，注册资本10亿元。以在天津收购大量有租约的工业厂房，来收取稳定收益作为投资点。
进入2007年的最初尝试来自于嘉富诚国际资本有限公司穆健玮。
2月9日，他与证监会、上交所在内的多位重要部门官员远涉镇江，推广他的“中国工业地产首只产权式REITs”的梦想，规模达200亿元人民币，一天半时间，募集资金一度达1700多万元。
虽然，最终嘎然而止的结果多少令人多有诧异，但这次“自下而上”的民间行为，在当下房地产金融仍然依赖单一的银行贷款而试图改变现状的各种改革都显得乏力之时，这次尝试不失为黑夜里一缕微弱的曙光。
6月21日，睿富中国——这只以北京佳程广场为惟一资产的REITs，在港交所一开盘，便跌穿发行价，收盘时每基金单位报4.73港元，较发行价每单位5.15港元下跌8.2％。截至7月5日，其收盘价也依旧在4.70港元徘徊。尽管如此，作为第七只房地产信托基金，无疑它的示范作用更值得期待。
此外，对REITs觊觎已久的北辰实业、华润置地、绿城中国、富力地产以及中粮集团大多在其新得地块时公告声明：用于商业物业的开发。
“我见到的10家地产企业中有8家企业的老板都在考虑做REITs，其中甚至有来自三线城市的开发商。”曹念国表示，“但是只是想想而已和真正的付诸行动并不是一回事。目前大家都只是在观望，等待政策松口的时机。”
高盛集团近日发布报告称，随着亚洲不动产市场的升温和国际资本的持续流入，亚洲未来1年可能将有15只REITs新发行，而亚洲新上市的REITs将主要来自公开产业投资信托市场以及中国、印度等地的大型开发商和私募基金。
政府推动REITs探索
虽然政策层面上，税收一直成为REITs的桎梏，但似乎地产商并不想放弃这样的尝试。
对此，曹念国分析了地产商的初衷和投资的逻辑性：“房地产市场的景气周期预计可以在未来相当一段时间内延续，投资者在投资进来后，都不可避免地要考虑退出机制的问题，虽然REITs规定90％的收益都要与投资者分享，但作为一种资金融通的机制，显然更受青睐。”
另外的原因还在于，“投资者直接投资房地产则有过多的管理成本，尤其是房地产本身流动性不足，特别是在国家征收营业税、个人所得税、土地增值税，乃至未来的物业税的情况下，税收成本较大。因此通过REITs这种模式间接持有房地产就体现出明显的优越性。”
值得注意的是，对于上市公司而言虽然目前中国还没有对REITs有明确的法律规定，其也不能如美国那样享受税收的优惠，但上市公司越来越保留开发物业的情况下，对于投资者而言，这种公司就类似一个REITs：其租金收入构成了上市公司的净利润。
不过，胜利的曙光似乎已在眼前。
2007年4月中旬，央行指定联华信托和中信证券两家作为内地REITs候选试点机构。如果两家方案可行，将正式推行试点。
联华信托方案里的REITs也是公募产品，在银行间债券市场发行与交易，而如此设计的初衷，是先让机构投资者参与REITs试点，待时机成熟再考虑在资本市场上市。而中信证券则将产品设计直指真正具有流通性的REITs——在交易所挂牌上市交易。
有业内人士认为，只是央行在试图培育REITs胚胎。“可能在银行间市场试行成功后，再正式放于证券交易所推行。其间只是一个过程。”
上证所产品开发部总监陈支左也表示：“上证所目前正在努力研究并试图搭建一个真正的REITs平台。目前来说，为REITs提供流动性最好，大宗交易转让平台，同时具有撮合和场外协商功能以及固定收益类双边报价平台，可以完善做市商功能。”
似乎，一把都在紧紧围绕REITs这个支点的弓正在撑满。
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公姬传生，男，生于1968年，民盟盟员，专职律师，经济师，中国管理科学研究院研究员。扬州大学经济管理专业学士，中国社会科学院在职民商法学硕士。拥有十五年院校教研学术功底和人脉资源，十六年专兼职律师从业经验，三所大学研究机构教育背景，两届大市政协委员参政资历，律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域：房地产、建设工程、合同纠纷等民商事案件代理；刑事辩护。
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