二手房违约金频现“同案不同判” 合同约定违约

　　南都记者 左娟

　　今年4月房地产新政出台后，以买方违约为主的二手房买卖合同纠纷案集中爆发，目前这些案件正逐步进入审判期。而近日，多名律师反映，就违约金的判决标准模糊，“同案不同判”的现象常见，使得当事人甚至律师都无所适从。

　　房价看跌买方违约集中爆发

　　邓先生卖房遭遇买方违约弃购，于是提起诉讼，近日，他拿到的判决书称：“被告的行为已构成违约……但合同约定的违约金为房产实际成交价的20%(即12 .9万元)，违约金约定的数额过高，且原告没有提交被告违约造成其实际损失的证据材料，因此从公平原则出发，本院依法对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告支付违约金人民币2万元。”

　　“现在的二手房买卖合同中，都有按总房款20%计算违约金这一选择项，是买卖双方签合同的时候约定的，为何以违约金过高而‘适当减少’？”邓先生的代理律师张茂荣表示不解。张茂荣说，问题在于就“20%违约金”是否过高、是否应该酌情减少，各区法院甚至中级法院的判决经常相互矛盾，甚至同一法院的不同法官所做的同类案件，也明显可见判决书打架的情况。

　　张茂荣提供的6份判决书显示，同样是因买方违约、卖方作为原告提起的诉讼，同样是在合同中已约定按总房款20%算违约金，有的被判“支持20%违约金”，有的则如邓先生一样被判“对违约金的金额予以适当减少”，而且减少后的违约金并不全是双倍返还定金。

　　去年房价一路上涨，二手房买卖纠纷案件以卖方违约占多数；今年新政出台后房价看跌，买方违约又集中爆发。另一名律师钟胜荣曾受理的某案件一审判决按照合同约定判决20%违约金，即卖方支付18万违约金，而后二审判决是“本院酌情调低”，违约金调至5万元。钟胜荣认为，二手房买卖纠纷“同案不同判”现象严重，不仅当事人，连律师也感到无所适从。

　　律师呼吁尽快统一判决标准

　　“现在打这类官司就像赌博一样，遇到不同法院、不同法官甚至同一法官都可能有不同的判决结果。”张茂荣说。目前，深圳二手房买卖合同中的违约赔偿条款，有定金条款和违约金条款两种，买卖双方在签订合同时可选择“双倍返还定金”或“按总房款20%算违约金”。进入诉讼的二手房买卖纠纷，基于违约方的恶意程度如何、是否双方都有违约行为、守约方所受损失多大等具体情况，法官有一定的自由裁量权。

　　“但问题是现在不同法院、法官对此自由裁量权的运用不一。”张茂荣、钟胜荣、霍静、刘子孺等多名律师都如此反映。

　　“因为已经有些案例没有严格按照合同约定判20%违约金，而是‘酌情调低’或者只采用定金罚则，所以现在买方的违约心态更强硬，不仅寄望于只要损失定金就可解约，甚至‘主动出击’提前找律师布置违约步骤，找卖方的漏洞，争取‘酌情调低’。”律师霍静认为，这种情况下，还不出台指导意见明确审判标准，对卖方是不公平的。

　　据悉，去年4月，深圳市中级人民法院曾发布《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)》，就毁约方需赔付守约方房屋差价损失、阴阳合同中阳合同价款无效、夫妻共有房屋登记方单方出卖有效等都有较为明确的说法，但至今尚未正式出台和执行。

　　“4月新政后这一波的二手房交易纠纷，目前正逐步进入审判阶段，建议相关指导意见尽早出台。”张茂荣说。