关于我国发展房地产投资信托（REITs）的法律分析

目 录

第一章 我国房地产信托之现状及发展趋势　

　　第一节 我国房地产信托的实践　

　　一、我国房地产信托的主要类型　

　　二、我国房地产信托法律规范的现状　

　　三、我国房地产信托的发展趋势　

　　第二节 我国发展REITs的论证　

　　一、REITs的含义　

　　二、REITs得到发展的优势分析　

　　三、我国发展REITs的必要性和可行性分析　

第二章 REITs的模式及其相关法律制度　

　　第一节 世界各国的REITs概况　

　　一、REITs在世界各国的发展　

　　二、对我国引进及发展REITs的启示　

　　第二节 美国REITs的模式及其所需要的法律环境　

　　一、美国REITs的发展历程及分类　

　　二、美国REITs的法律环境　

　　三、美国REITs法律环境对我国立法的启示　

　　第三节、美国谨慎投资人规则　

　　一、美国谨慎投资人规则的发展历程　

　　二、美国《统一谨慎投资人规则》的主要内容　

　　三、美国谨慎投资人规则与我国受托人规则之比较研究　

第三章 我国发展REITs的模式及相关法律制度的完善　

　　第一节 我国发展REITs可以采取的模式　

　　一、我国发展REITs的思路　

　　二、我国REITs模式及其与房地产资金信托的比较　

　　第二节、我国发展REITs的立法体例及其与现有相关法律规范的衔接问题　

　　一、我国发展REITs的立法体例　

　　二、REITs法律规范与现有相关法律规范的衔接问题　

　　第三节、我国发展REITs的立法及完善　

　　一、关于REITs法律环境的立法规范　

　　二、关于REITs受托人谨慎义务的立法完善　

　　三、关于REITs受托人投资规则的立法完善　

　　四、关于REITs托管人监督规则的立法完善　

　　导论　

　　近几年来，我国的房地产业发展迅猛，但房地产商依靠银行贷款开发房产早已是公开的事实。据有关统计，商业银行的贷款在整个房地产项目上所占的比例高达7成以上。针对上述情况，中国人民银行于2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产贷款规定了不少限制性措施。对信托公司而言，银行收紧房贷，则正好为运作灵活、风险小、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。据资料统计，2004年全年各家信托投资公司共发行推出各类房地产信托产品89个，共计金额110.7576亿元，占全年发行总规模的29.18％。其中贷款运用方式为75个，金额为94.6577亿元人民币；股权投资运用方式为4个，金额为2.6亿元人民币；财产信托受益权转让运用方式为10个，金额为13.4999亿元人民币。目前房地产信托平均的预期收益率大多在4％以上，最高的达到8.4％，回报率远远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品，而较小的风险（如第三人保证和房地产抵押等）更是让投资者挡不住诱惑，倾囊而出。　

　　房地产业已成为我国经济增长的支柱产业，必须从长远考虑而不是一时救急，应构建新的投资机构，运用新的投资模式和新的金融工具来拓宽房地产业的融资渠道，并参与房地产的开发和运营。笔者认为，我国的信托业不能仅仅成为房地产业融资的工具，否则一旦房地产业出现危机，信托业就将遭受沉重的打击。例如，前些年许多信托投资公司纷纷参与房地产的实业投资，但房地产泡沫的最终破灭使得不少信托投资公司背上沉重的不良资产的包袱，甚至步入债务危机。当时国内第二大信托投资公司广东国际信托投资公司被迫于1998年宣布破产即是一个极端的例子。因此，对于眼下信托投资公司群起涉足已然过热的房地产，争相推出房地产信托产品，一些业内人士不无忧虑。　

　　从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较低水平上，至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场。笔者认为，为了探索房地产业证券化的途径，有必要适时择机推出具有共同基金性质的房地产投资信托(REITs)。REITs有利于促进我国房地产资本市场的形成，其重要意义主要体现为:第一，可以为我国房地产业开辟新的融资方式和手段，有助于吸引越来越多的社会闲散资金，将短期性、灵活性的社会资金转变为长期性、稳定性的资本投资；第二， REIT由具有较高的政策水平和投资管理经验的的专家操作，依循国家产业政策导向合理进行房地产投资，减少了盲目性。　

　　本文将主要通过比较研究、历史研究等研究方法，不仅提出我国发展REITs现存的问题、可以采取的模式，而且将结合我国法律现状进一步提出比较系统、具体、切实可行的立法建议，以使REITs在我国能够得以健康、长久的发展。　

　　第一章 我国房地产信托之现状及发展趋势　

　　第一节 我国房地产信托的实践　

　　一、我国房地产信托的主要类型　

　　（一）信托贷款　

　　信托贷款主要指信托投资公司通过推出资金信托募集到资金后贷给房地产企业，它是目前我国房地产信托的主要品种。据统计，2004年全国各家信托投资公司共推出各类房地产信托产品89个，共计金额110.7576亿元，其中贷款运用方式为75个，金额为94.6577亿元人民币。信托贷款主要有三种具体方式：一是债权信托。由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托投资公司，其以购买信贷资产的途径间接参与房地产业。二是前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。三是主要贷款，即通过信托贷款直接参与房地产企业开发的具体项目。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；贷款利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(如信托合同不超过200份)等。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）

　　（二）股权投资信托　

　　股权投资信托主要指信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。中国人民银行121号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低要在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上，这就造成了房地产企业的贷款困难。2003年重庆国投推出的“世纪星城股权投资信托计划”是个典型的股权投资信托实例。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证。开发商北京顺华的注册资本为1.5亿元，不能满足30%的下限(1.5/8.99<30%)，重庆国投发行股权投资信托计划募集2亿元对北京顺华增资，使其注册资本达3.5亿元，这样便可顺利申请银行贷款。作为一种新的信托品种，2003年房地产业运用股权投资信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有几个明显特征：（1）对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置通常有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。股权投资信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资人)谋取较好的投资收益，信托投资公司本身也从中获取一定的信托报酬。（2）通过股权投资信托得到的股权具有拥有表决权的优先股的性质，如果信托投资公司在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，就能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。但是一般此类股东每年的回报率在增资合同中是固定的，不参与利润分成。 （提示：本文已由www.trustlaws.net重新编辑） 　

　　（三）财产信托优先受益权转让　

　　财产信托优先受益权转让主要指房地产企业将其开发的房地产设立财产信托，并设立优先受益权，由信托投资公司作为受益权转让代理人，通过对投资人发行受益权凭证的形式将该优先受益权转让给社会上的投资人，以此来募集资金。中煤信托(中诚信托的前身)于2003年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个财产信托优先受益权转让的实例。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权。在财产信托期间，荣丰公司在其受益权中设立部分优先受益权，并委托中煤信托以向投资人发行受益权证的形式，将该部分优先受益权出售给投资人，投资人优先于荣丰公司对信托财产享有这部份权益。在优先受益权人取得全部本金和收益之前，荣丰公司不得参与任何分配。这为荣丰公司融集资金近1.8亿元。这种融资方式的最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。中煤信托推出财产信托优先受益权转让后得到管理层的默许。^[1] 　

　　（四）准REITs　

　　在2004年10月18日银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》征求意见期结束后，专业从事房地产信托业务的联华信托已经于2005年1月抢先推出了可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”，使这一全新投资品种开始步入普通投资人的视野。^[2] 　

　　该信托计划主要有以下三个显著特点：第一，与以前的房地产信托产品先有项目再募集资金相比，联信宝利是先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业。而且，投资方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式。第二，与以往房地产信托产品一般只发一期不同，它是国内首个分期发行的产品。此外，它还在预期收益以外增加浮动收益，十分类似基金的分红。它规定了投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3%，并随利率上浮而同步上浮，同时投资人还可享受10%的超额利润分配。第三，为了更好的体现信托“专家理财”的特点，联华信托引入了国际知名的专业房地产顾问服务公司戴德梁行对准备投资的项目进行独立评估，对于戴德梁行认为不可行的项目，联华信托坚决不做。此外，为了更好的保障投资人权益，联信宝利计划中还别出心裁的引入了受益人大会制度。该制度和目前基金公司的“基金份额持有人大会制度”非常类似，使得投资人通过相关程序能够掌握相当大的权利，例如重大投资方向的改变、托管人的更换等等。总体上说，该计划是按照房地产投资信托基金的标准设计的，虽然不能完全达到基金的各项条件，但其设计已十分接近契约型封闭式基金。　

　　二、我国房地产信托法律规范的现状　

　　我国房地产信托的法律规范以是否针对房地产业务来划分，可以分为一般法和特别法。一般法主要包括《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《信托投资公司信息披露管理暂行办法》等等。特别法主要指即将出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》。　

　　（一）一般法　

　　1、《信托法》作为信托业的基本法，最主要的是填补了我国信托法律规范的空白，因为在《信托法》出台前，我国民法中没有关于信托的任何规定，其它有关规定对信托含义并没有明确。其次，《信托法》的贡献是建纲立制，对信托的基本原理包括信托定义、信托财产、信托经营基本原则及信托当事人法律地位、基本权利义务等等都作了一般性规定。同时《信托法》也是制定信托业法等其他相关法律法规的基础和依据。　

　　2、《信托投资公司管理办法》作为信托主体法，在《信托法》颁布前就已经出台。其背景是为了配合国家对信托投资公司原有业务的清理与规范，为整个信托业的整顿与信托投资公司重新登记提供法律依据。《信托法》实施后，中国人民银行依据《信托法》对《信托投资公司管理办法》进行了一定的修改，主要包括：（1）在自有资金的使用方面，增加了可以从事贷款业务；（2）在设立信托品种的管理办法方面，删除了信托投资公司设立信托业务品种需要人民银行核准的规定；（3）在资金信托规模方面，删除了由信托投资公司代为确定管理方式的资金信托跟资本金挂钩的限制。　

　　3、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》作为信托具体业务法，其出台是因为资金信托一直是我国信托投资公司的主要业务。而且，在未来较长的时间内，在信托财产中占绝大多数的仍会是资金。所以，为了规范信托投资公司资金信托业务的经营行为，保障资金信托业务各方当事人的合法权益，银监会出台了《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》。《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》规定了资金信托的定义以及一些具体的操作规则和程序，如具体的信托融资和信托财产处分规则；信托合同、风险说明书、信托资金管理报告书的具体事项等等。其中 “不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益”和“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”这两项规定最值得关注。　

　　4、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》作为信托业监管法，其出台是因为提高信托业信息披露程度既是强化对信托投资公司的市场约束、加强透明度建设的必然要求，也是国际金融监管的发展趋势。《信托投资公司信息披露管理暂行办法》对信托投资公司信息披露的原则、内容、方式等做出了整体规范。其中，信息披露的内容主要包括：一是年度报告，包括自营资产财务会计报告、信托资产管理会计报告、公司治理、年度重大事项、重大关联交易等信息。二是临时公告，即对发生可能影响本公司财务状况、经营成果及客户和相关利益人的重大事件时，信托投资公司应当发布临时公告。信息披露有利于信托业安全、稳定的运行，是信托监管的有效补充。所以，银监会在广泛征求各方面意见的基础上，结合我国实际出台了《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，填补了我国信托投资公司信息披露管理方面的空白。　

　　（二）特别法　

　　2004年底，专门针对房地产信托业务的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿（以下简称为《房地产信托办法草案》）进入了最后的意见收集阶段，最后将由上海银监局汇集金融业、地产商和政府部门的想法，提出一个意见，以形成最后的《办法》，预计2005年将出台。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）　

　　从《房地产信托办法草案》来看，部分条款已涉及到了REITs的概念。例如，《房地产信托办法草案》第38条规定：“信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业”。REITs主要有以下几大特点：不受购买份数限制，投资人可无穷多；规模大，存续时间长；资金主要投向不动产领域，但投资组合多样等等。如果按照这几大特点来衡量此次银监会出台的《房地产信托办法草案》，就不难发现这一草案与REITs有众多相似之处。所以，《房地产信托办法草案》被信托业内人士认为既是一部房地产信托法规，又像是一部REITs法规的雏形。　

　　《房地产信托办法草案》对于我国房地产信托业务进行了很多突破性的尝试，其中最引人关注的主要包括三个方面：第一，《房地产信托办法草案》第8、12、以及31至38条的规定取消了信托合同200份的限制，这被认为是《房地产信托办法草案》的最大亮点。但是，必须注意的是，办理不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划必须取得银监会条件相当高的业务许可以及相当严格的审批程序。例如：信托投资公司的净资产不低于人民币５亿元；过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%；其从事信托业务的员工必须占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人等等。第二，《房地产信托办法草案》第42至46条规定了对于不完全具备“四证”的房地产信托贷款的相关事项。首先，《房地产信托办法草案》第42条规定原则上只能对具备“四证”的房地产项目进行信托贷款。其次，对于不完全具备“四证”的房地产项目，如果能符合《房地产信托办法草案》第43至46规定的一系列条件，信托投资公司就可以发放房地产信托贷款。所以，即使开发商“四证”不全，同样有可能通过信托进行融资，这些条款充分显示了房地产信托的优势。第三，《房地产信托办法草案》第4、16至20、29、30、47、53、54条规定了保管人的一系列条件以及相关的权利义务等等，在房地产信托中保管人概念首次被推向市场。保管人由达到一定标准的商业银行充当，信托投资公司在募集到房地产信托资金后，应当将该资金存入保管人所开设的信托资金专户。届时，保管人将负责对特定的信托资金进行监管并收取5%的保管费。　

　　三、我国房地产信托的发展趋势　

　　从上述分析不难发现，我国的房地产信托实践无论在实际操作上还是在立法上都开始体现出向REITs发展的趋势。首先，实践中虽然房地产信托贷款的总量仍然占据整个房地产信托的绝大多数， 但是相比前几年较为单一的信托贷款模式而言，已经有了许多的创新，如股权投资信托、财产信托优先受益权转让等等。特别是联华信托于2005年1月推出的可称之为国内第一只准REITs的“联信宝利中国优质房地产投资信托计划”，显示了我国信托业对于REITs的探索已经进入了实质性阶段。从信托新产品的推出时间来看，我国信托业正在努力转变当初比较单一的信托贷款的房地产信托模式，而已经在世界范围内经过较长时间实践检验的REITs模式将成为我国房地产信托的较为理想的运作模式。其次，从最新的专门针对房地产信托业务的《房地产信托办法草案》的相关规定也可以看出，REITs已经进入了我国信托监管层的视野。这不仅说明了实践中我国信托业有向着REITs发展的趋势，而且也说明了REITs模式已经在一定程度上得到了我国信托监管层的认可，它也希望通过立法，引进REITs的先进理念和运作模式来引导我国的房地产信托健康、良性的发展。综上所述，REITs将成为我国房地产信托的发展趋势。　

　　第二节 我国发展REITs的论证　

　　一、REITs的含义　

　　房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，以下简称为REITs）是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人的资金，由专门投资机构进行投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。^[3] 从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资人将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税。同时，REITs又类似于一个产业公司，它通过对现存房地产的获取和经营来获利，在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）　

　　二、REITs得到发展的优势分析　

　　REITs的发展主要源于投资人的需求，几个简单的原因使REITs吸引了广大的投资人：(1)REITs公司的股权非常分散，是最理想的公众公司。(2)由于REITs公司几乎要分配其全部的应纳税所得，因此慢慢地在市场上树立了良好的信心。（3）由于主要的管理者拥有公司的股份，投资人对其非常信任。　

　　具体来说，REITs具有以下优势：　

　　（一）可吸收众多中小投资人的资金　

　　REITs具备很多优势，如规模经济、规范化管理、透明度高、专业化管理、股权大众化、管理民主等等。未来我国证券市场完善后，信托投资公司的房地产投资资金信托计划经过整合还可以做新股发行上市(IPO) ，获得更强的流动性和更大的规模。但是，对于大多数投资人而言，他们所持有的资金不足，无力购买多种类、多用途的楼宇、地产(如住宅用、商用、产业用地产等)以形成多样化的不动产投资组合，规避单一领域投资所带来的风险。而房地产信托投资不失为规避风险的良好投资方式，因此主要投资于房地产市场的REITs在世界范围内日益受到投资人的青睐。　

　　由于REITs的诞生，大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资人都可以参与房地产的投资，从而在很大程度上壮大了房地产的投资人队伍。正是因为有了REITs，美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。　

　　（二）很强的流动性　

　　从国外来看，房地产投资信托公司一般采用股份所有制形式，广大中小投资人可以以股东的形式加入，从而得以将中小投资人的资金汇集在房地产投资上。房地产投资信托往往采用基金的投资方式，其中有的基金致力于房地产的拥有与经营，有的则致力于房地产的抵押贷款。前者被称之为房地产信托基金（EREITs），后者被称之为债权房地产信托基金（MREITs）。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而且从国外来看REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，所以与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资人可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。　

　　（三）管理专业化　

　　REITs专业化的运作使得房地产投资越来越接近债券投资，房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为，同时REITs的多样性和灵活性可以使房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断进入这个行业。自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主、集中管理，管理人员多为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。此外，房地产行业也进一步得到细分，出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。　

　　（四）多元化组合投资，市场表现好　

　　REITs的资产是分散化了的房地产资产组合，与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。REITs最大的优点是可投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REITs的局限而受限制，这就像投资股票基金会较投资单一股份更灵活、风险更分散一样。此外，REITs可将部分资金继续投资于非房地产类别的资产，增加收入来源，使投资更多元化。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。REITs最吸引人之处在于定期的股息收益，而且股息率相对优厚。据统计，从1993年12月至2003年1月期间的平均年度股息率达6.96%，较十年期美国政府债券（5.86%）、标准普尔指数公用股（4.45%）及标准普尔500指数（1.79%）更佳。　

　　三、我国发展REITs的必要性和可行性分析　

　　（一）发展REITs真正实现了我国房地产业和信托业的联动　

　　一方面，房地产业的运行、房地产商品的生产流通需要大量的资金注入，而REITs有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。资金注入以证券化的方式实现，各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖性，降低串联系统风险。　

　　另一方面，我国房地产信托在具体实践中存在着信托产品的流动性不强，信托投资公司运作经验欠缺，信托投资公司人员专业能力不强等等一系列的风险。目前，我国的信托业对于房地产业的作用仅仅体现在融资上，是为了房地产企业解决其预算外资金或多余资金而发展起来的。这不仅没有体现信托业“聚少成多，专家理财”的特点，而且容易与银行、证券等已经在相关部门、社会群体中占有重要地位的行业发生冲突，反而不利于信托业的发展。此外，通过发展REITs这个契机，可以进一步完善信托投资公司的治理结构、操作规范等等，更好的发挥信托业受人之托、专业理财的特点。　

　　(二)我国不少个人投资人有投资房地产的需求　

　　目前，我国个人或家庭有意投资不动产的为数不少，如目前在北京、上海、广州等大城市，一些高档的收益性物业，如高级公寓、甲级写字楼等，投资性的买家非常多，据在北京商务中心区（CBD）从事房地产开发的专业人士估计，投资性买家占到总体买家的30-40%，仅北京的现代城项目，投资性买家就占到了50%以上。如何引导这些个人投资人已是一个重要的问题，因为在目前房地产形势较好的环境下，问题不会出现，但这些个人投资人的抗风险能力很低，投资没有组合，集中在一地，因此一旦市场转向低谷，这些投资人将面临非常大的风险，同时也将对市场产生冲击。另外，这些投资人一般不太规范，对各种税费全额缴纳的很少，同时为一些不规范的中介机构创造了机会。^[4] 　

　　信托是广大的个人投资人比较信任和看好的一种投资方式，如很多的房地产资金信托项目一经发出，就被抢购一空。例如，上海国际信托投资公司推出了国内第一个房地产资金信托产品——新上海国际大厦项目资金信托，2.3亿元额度，经过10天的销售即完成。购买者中2／3为个人，1／3为机构，其中中老年投资人超过一半。正因为如此，在我国信托业发展REITs，引导个人投资人，规范市场行为，用投资组合的理论分散投资风险，已是非常必要。其实，美国的REITs正是为了响应个人投资人对投资不动产的需求应运而生的。　

　　（三）发展REITs更有效的保障了投资人的安全　

　　一方面，REITs能够有效地保障房地产投资的安全性并最大限度地实现其保值和增值的目的。一旦设定信托，信托财产便具有了独立性，不同于委托人、受托人及受益人三方任何一方的自有财产且不受该三方中任何一方债权人的追及，有效地保障了投资人的安全。此外，由具有专业知识的投资理财专家来经营管理房地产证券，从而能克服委托人或受益人在能力和时空上的限制，最大限度的实现其保值和增值的目的。 　

　　另一方面，REITs使受益人（投资人）利益得到最大限度的保障。信托使受益人处于只享有利益而免去责任的优越地位，对信托财产享有优先于委托人或受益人的债权人的权利，且在信托财产旁落他人之手时，受益人有权向受让人请求返还财产。^[5] 　

　　(四) 发展REITs是我国金融业发展的必然要求　

　　一方面，引入REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志。因此，推出REITs将大大提高我国房地产金融架构的完备性。　

　　另一方面，引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行和市场对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场跨空间风险分担能力比较强，可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期的调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累的问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，危机爆发。市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力。　

　　综上所述，在当今金融自由化、国际化和证券化的潮流下，采取传统融资手段的银行已经受到挑战，非银行金融机构不断推陈出新，开展了许多比较完善的现金管理服务项目，从而使公众在银行的存款流向收益率和流动性更有吸引力的其他金融资产和有价证券，而REITs是国际金融市场上安全性和获利性都较为理想的投资方式，应当为我国发展房地产信托所借鉴。 （本文已由信托法律网www.trustlaws.net重新编辑）　　
 
注释:
　　[1] 牛加强：《充分发挥信托方式在房地产企业融资中的积极作用》，http://www.trust-one.com
　　[2] 朱中伟：《房地产信托基金当春乃发生 首只准REIT现身江湖》，信托网　
　　[3] 转引自卓百德：《REITs: 蓄势待发，合情合理》，摩根士丹利（Morgan Stanley）：《全球房地产行业报告》2004年6月，www.morganstanley.com
　　[4] 许良飞：《中国不动产投资信托基金研究》， http://house.focus.cn/　
　　[5] 清华律师事务所：《我国发展REIT的法律思考》，http://www.trustabc.com