购房合同未签开发商拒退定金 律师称开发商应承

安徽省合肥市一消费者遭遇购房纠纷。有关律师表示，开发商以政策原因为由推迟签订合同，违约在先，应承担相关责任。

“正式的合同没有签，现在定金也退不了了。”安徽省安庆市消费者胡先生反映，为购买一套商品房，其与开发商合肥乐富强房地产开发有限公司(以下简称乐富强公司)签订了定购合同，并缴纳了定金，但当他如约前往签订正式商品房买卖合同时，该公司以政策原因为由推迟签订合同。约两个月后，当他收到该公司要求签合同的通知时，发现该楼盘促销价格优惠了，便要求按促销价购买，双方未能达成一致，结果该公司把他预定的那套房子卖掉了，且以消费者违约为由拒绝退还定金。到底是哪一方违约，乐富强公司拒退定金是否合理，本报记者近期对此纠纷进行了调查。

事件回放购房合同未签开发商拒退定金

6月中旬，安庆市消费者胡先生向记者反映，2010年4月17日他与乐富强公司签订了定购合同，约定其自愿购买该公司开发的合肥市御龙湾(概况 相册 户型 价格 动态)小区12 号楼1302室，建筑面积87.26平方米，单价为每平方米7246元，并缴纳定金2万元。该合同同时约定，双方于2010年4月24日前签订正式商品房买卖合同。2010年4月23日，胡先生如约来到该公司售楼部要求签订商品房买卖合同，售楼部人员以政策原因为由表示不能签订合同，待政策落实后再通知他来签订合同，并给胡先生写了一份书面说明。

记者在胡先生提供的该书面说明上看到：“因政策原因无法正常签约，待政策落实后再电话通知客户来售楼部签约，并办理相关手续”，落款处盖有乐富强公司的销售合同专用公章。

2010年6月中旬，胡先生收到乐富强公司的一份快递，通知其于近期到售楼部签订商品房买卖合同。因有其他事情，胡先生未去签约。随后胡先生了解到，乐富强公司以各种方式促销御龙湾(概况 相册 户型 价格 动态)小区的商品房，房价明显降低。胡先生遂多次和售楼人员联系，要求以促销价签订合同，并把其已经缴纳的定金作为新优惠商品房总款的一部分。售楼人员答复称，如以促销价签订合同，则胡先生缴纳的定金就归乐富强公司。双方协商未果。此后，胡先生预定的那套商品房被乐富强公司卖给了他人，胡先生要求退还定金，遭该公司拒绝。

记者调查开发商称不退定金系消费者违约

6月24日，御龙湾(概况 相册 户型 价格 动态)小区售楼部王经理在接受记者采访时说，胡先生确实签订了定购合同并缴纳了2万元定金。2010年4月23日，胡先生来售楼部签商品房买卖合同时，由于他是外地户口，恰好遇到合肥市调整有关购房方面的政策，且该政策尚未落实，所以无法签合同。过了一段时间后，售楼部了解到相关政策落实后，便通知胡先生来签合同，结果多次联系，胡先生都不来签合同。当时，该公司的促销价比胡先生签定购合同时要便宜一些，胡先生便提出了退房的意愿，想重新以促销价购买，双方协商未果。去年6月，售楼部再次催他在6月28日之前签合同，胡先生还是没来签约。之后，乐富强公司决定收回胡先生的2万元定金，并把其预定的商品房卖给了他人。

当天，乐富强公司策划总监曾某在接受记者采访时说，该公司和胡先生未能在约定的时间签订合同系受国家有关政策调整的影响，属不可抗力因素，因此该公司不承担违约责任。而胡先生在售楼部通知去签约后迟迟不去签，属于违约，所以该公司才不退还定金。如果胡先生现在还想买该小区的商品房，可以给予一些优惠。如果胡先生不再想买该小区的商品房，他将向该公司领导汇报，看是否能退还定金。但记者在双方签订的定购合同上，没有见到有约定政策调整系不可抗力的条款。

记者了解到，今年3月，合肥市房产局出台政策，规定外地户口在合肥市购买商品房不能贷款。胡先生无力以一次性付款的方式购买御龙湾(概况 相册 户型 价格 动态)小区的商品房，提出只想退回定金。

7月20日，乐富强公司策划总监曾某答复记者说，该公司不同意退还定金。

律师观点开发商违约在先应承担相关责任

近日，记者针对此纠纷采访了安徽省皖大律师事务所律师刘德礼。刘德礼认为，此纠纷主要涉及两方面问题：一是双方究竟是谁违约在先;二是政策调控是否属于不可抗力。

刘德礼对记者说，从此纠纷来看，在双方约定的签订商品房买卖合同时间，乐富强公司以政策原因为由推迟签订合同，其应该违约在先。在之后的几个月内，售楼部通知胡先生前去签合同，此时胡先生发现该楼盘房价已经有所优惠，其要求享受优惠价格是正当合理的。根据《合同法》第六十三条规定，商家逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行;价格下降时，按照原价格执行。因此，胡先生在乐富强公司违约之后要求享受商家的优惠价格，并把其已经缴纳的定金作为新优惠商品房总款的一部分是合理的。而乐富强公司拒绝胡先生的这一要求，并不予退还定金，导致双方纠纷迟迟未结，直到今年合肥市有关部门出台新的调控政策，导致胡先生无力购房，责任应该在乐富强公司。

针对乐富强公司有关其未能如期与胡先生签订商品房买卖合同是由于政策原因，属不可抗力因素，所以其不承担违约责任的观点，刘德礼认为，如果双方在定购合同中没有把国家政策调整约定在不可抗力的范围之内，则该公司涉嫌故意利用所谓不可抗力因素推卸责任。他建议消费者可以采取法律途径来维护自身的合法权益。


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