商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定
作者：公司法律师姬传生 发表时间：2018-05-24 12:36:50 当前栏目：买卖合同 来源：公司合同律师网 阅读: 次 目前，商品房90%以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。笔者认为买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下3个条件的，即可视为要约：
1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等。
2 、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80%、房屋间距等每单元配有电梯两部等。
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。房屋间距、房屋邻街或邻江邻河，视线没有阻挡等。只要不符合广告和宣传的，出卖人应承担违约责任。
对销售广告和宣传资料的内容问题，现在审判实践中也已突破传统认识，开始区别情况予以认定，并作出变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴，笔者认为这不仅符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。
版权申明：本文是由南京公司合同律师姬传生原创,转载请保留连接:http://www.zylsw.net/ymht/maimaihetong/5698.html
1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等。
2 、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80%、房屋间距等每单元配有电梯两部等。
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。房屋间距、房屋邻街或邻江邻河，视线没有阻挡等。只要不符合广告和宣传的，出卖人应承担违约责任。
对销售广告和宣传资料的内容问题，现在审判实践中也已突破传统认识，开始区别情况予以认定，并作出变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴，笔者认为这不仅符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。
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公姬传生，男，生于1968年，民盟盟员，专职律师，经济师，中国管理科学研究院研究员。扬州大学经济管理专业学士，中国社会科学院在职民商法学硕士。拥有十五年院校教研学术功底和人脉资源，十六年专兼职律师从业经验，三所大学研究机构教育背景，两届大市政协委员参政资历，律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域：房地产、建设工程、合同纠纷等民商事案件代理；刑事辩护。
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南京公司合同律师姬传生办公地址:奥体大街68号4A座14楼
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