房屋买卖合同“虚伪表示”应物归原主
作者：公司法律师姬传生 发表时间：2018-05-24 12:36:51 当前栏目：买卖合同 来源：公司合同律师网 阅读: 次 买房卖房是存在于我们现实生活中一种很普遍的民事行为。我国《物权法》规定，房屋买卖时，双方首先应签订买卖合同，然后依据合同到房管部门办理登记手续，取得房屋所有权证书，只有办理完登记手续后，买方才真正享有所购买房屋的所有权。因此，房屋交易过程中，买卖合同是物权变动的基础，而签订买卖合同的行为又是很普通的民事行为之一。民事行为又称法律行为，其意思表示必须真实，意思表示不真实必然会影响民事行为的效力。前不久，红山区法院审理了一起所有权确认纠纷案件，纠纷的发生归根结底源于一份意思表示不真实的房屋买卖合同。
【案情回放】
2012年9月20日，家住红山区的吕强（化名）一纸诉状将其亲妹妹吕菲（化名）及吕菲的前夫张辉（化名）告上法庭。吕强在诉状中称，二被告婚姻关系存续期间，因购买楼房缺少资金，需要提取住房公积金，遂与其协商将其所有的坐落于赤峰市红山区某小区的楼房暂过户到被告张辉名下，用以提取张辉的住房公积金。二被告承诺待张辉的住房公积金提取后就将房屋转回到原告名下。2006年，原告与被告张辉签订了一份买卖合同，将房屋过户到被告张辉名下，张辉凭此房产证提取了住房公积金。二被告现已离婚，但仍未将房屋登记变更回原告名下，故请求法院确认该楼房归其所有，并判令二被告协助办理过户登记。
被告张辉对此答辩称，原告所诉与事实严重不符。2006年，原告因经营需要资金周转向其及吕菲借款80000元，为此将涉案房屋过户到其名下，至今原告还差40000元未还清。另外，房屋过户时，双方依据房屋买卖合同办理的房产证，所以这套楼房应归其个人所有。
被告吕菲答辩称，2006年其与张辉尚未离婚，因购买房屋需要用钱，张辉提出将原告吕强的房屋过户到张辉名下可以在其单位提取住房公积金，当时二人夫妻关系良好，基于亲情未考虑其他问题，原告就把房屋过到张辉名下了，张辉答应在提取住房公积金后，再将房屋过户到原告名下。
法院经审理查明，被告张辉及被告吕菲原系夫妻关系，二被告于2011年10月22日经本院判决离婚。原告吕强系被告吕菲的哥哥。本案所争议的房屋于2006年12月11日过户到被告张辉名下，原告吕强与被告张辉签订了房地产买卖契约，契约中约定房屋价格为36230元，由张辉于2006年12月11日前付清给吕强。
另查明，在2011年被告张辉与被告吕菲的离婚诉讼中，被告张辉称本案原告吕强向其借款80000元，并将房屋过户到其名下作为抵押，待还清欠款后再过户回吕强名下。
再查明，二被告的离婚诉讼中，双方均未主张将该房屋作为共同财产进行分割。
【判决结果】
法院经审理认为，根据现有证据，无论是原告所陈述的二被告为了提取公积金借用该房屋，还是被告张辉在离婚诉讼中陈述的作为借款抵押物，都可认定本案中所争议的房屋并非因买卖关系过户到被告张辉名下，故原、被告于2006年12月11日签订的《房地产买卖契约》并非双方当事人的真实意思表示。原告虽已将房屋过户到被告名下，但原告实际并未交付房屋，被告亦未按照合同约定交付购房款。故可认定双方的房屋交易行为属于虚假的合同行为，该行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项所规定的民事法律行为所成立的条件，即行为双方的意思表示须真实。基于以上理由认定原、被告的房屋买卖行为不成立，该房屋交易行为虚假，争议房屋仍属原告所有。
综上，依据庭审查明的事实及法律规定，判决坐落于赤峰市红山区某小区的房屋归原告吕强所有，被告张辉、吕菲于判决生效后十日内协助原告吕强办理该房屋的产权过户手续。
宣判后，被告张辉不服提出上诉，赤峰市中级人民法院于2013年1月16日作出终审判决，驳回张辉的上诉请求，维持原判。
【释法析理】
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下三个条件，一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。
所谓意思表示不真实，是指行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果。也可简单理解为凡是违背当事人真实意愿的民事行为，即构成意思表示不真实的民事行为。
意思表示不真实包括两个方面，即行为人的意思表示不自由和行为人的意思表示虚假。前者多由受欺诈、胁迫等外部原因导致，在民法通则和合同法上，表现为欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等。后者则有三种情况：一是真意保留，又称单独虚伪表示，多是一种戏谑行为，是指行为人故意隐瞒其真意，而表示出其他意思的意思表示。二是虚伪表示，又称伪装表示，指行为人与相对人通谋而做出的虚假的意思表示。值得一提的是，就当事人相互之间而言，虚伪表示是无效的，但为维护交易安全，虚伪表示的当事人不得以其无效对抗善意第三人。三是隐藏行为，指行为人将其真意隐藏在虚假的意思表示之下。具体又包括两种情况，一是以一种行为掩盖另一种行为，但两行为都合法，此时应将当事人的真意解释为被掩盖的行为意思，而隐藏行为本身无效；二是以合法行为掩盖非法目的，该行为无效。《民法通则》第58条、《合同法》第52条对此作出了明确规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
上述案例中，原被告之间签订的房屋买卖合同的行为属于意思表示虚假中的“虚伪表示”，所以该民事行为应认定为无效，故依此判决该房屋“物归原主”。
【法官提醒】
日常生活中，意思表示不真实的民事行为经常出现在我们身边。如以无息借款掩盖高利贷、以赠与掩盖买卖、以买卖掩盖行贿受贿等。尤其是近年来随着经济的发展，出现了很多典当公司、小额贷款公司，他们在典当或放贷时为了实现“低风险、高收益”，往往不通过正常合法渠道办理抵押登记，而是抓住借款人急需资金的心理，与借款人签订买卖合同，直接将借款人用以抵押的房屋过户到自己名下。实际上，双方如此签订的房屋买卖合同并非出于真实意思表示，而是一种伪装表示。借款人万一违反借款约定或怠于还款，放贷人则依据这种虚假的买卖关系，直接将房屋“合法”的变为己有，借款人因为无法证明房屋买卖过程中意思表示不真实，只好“打掉牙往肚里咽”，不但要承受“弄假成真”的法律后果，而且自身的合法权益也受到了严重损害。当然，如果有足够的证据被证明这些民事行为中行为人和相对人的意思表示不真实，那么该民事行为不但得不到法律的保护，而且有可能会被撤销或被确定为无效。
由此可见，法律根据意思表示的真实合法，赋予民事行为的法律效力，意在实现民事活动领域的意思自治。但意思自治也不是任意的无边界的自由，它不仅受到法律和社会公共利益的双重约束，还要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时，应当遵循诚实信用的道德准则，只有基于真实合法的意思表示而做出的民事行为才会真正受到法律的保护。
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【案情回放】
2012年9月20日，家住红山区的吕强（化名）一纸诉状将其亲妹妹吕菲（化名）及吕菲的前夫张辉（化名）告上法庭。吕强在诉状中称，二被告婚姻关系存续期间，因购买楼房缺少资金，需要提取住房公积金，遂与其协商将其所有的坐落于赤峰市红山区某小区的楼房暂过户到被告张辉名下，用以提取张辉的住房公积金。二被告承诺待张辉的住房公积金提取后就将房屋转回到原告名下。2006年，原告与被告张辉签订了一份买卖合同，将房屋过户到被告张辉名下，张辉凭此房产证提取了住房公积金。二被告现已离婚，但仍未将房屋登记变更回原告名下，故请求法院确认该楼房归其所有，并判令二被告协助办理过户登记。
被告张辉对此答辩称，原告所诉与事实严重不符。2006年，原告因经营需要资金周转向其及吕菲借款80000元，为此将涉案房屋过户到其名下，至今原告还差40000元未还清。另外，房屋过户时，双方依据房屋买卖合同办理的房产证，所以这套楼房应归其个人所有。
被告吕菲答辩称，2006年其与张辉尚未离婚，因购买房屋需要用钱，张辉提出将原告吕强的房屋过户到张辉名下可以在其单位提取住房公积金，当时二人夫妻关系良好，基于亲情未考虑其他问题，原告就把房屋过到张辉名下了，张辉答应在提取住房公积金后，再将房屋过户到原告名下。
法院经审理查明，被告张辉及被告吕菲原系夫妻关系，二被告于2011年10月22日经本院判决离婚。原告吕强系被告吕菲的哥哥。本案所争议的房屋于2006年12月11日过户到被告张辉名下，原告吕强与被告张辉签订了房地产买卖契约，契约中约定房屋价格为36230元，由张辉于2006年12月11日前付清给吕强。
另查明，在2011年被告张辉与被告吕菲的离婚诉讼中，被告张辉称本案原告吕强向其借款80000元，并将房屋过户到其名下作为抵押，待还清欠款后再过户回吕强名下。
再查明，二被告的离婚诉讼中，双方均未主张将该房屋作为共同财产进行分割。
【判决结果】
法院经审理认为，根据现有证据，无论是原告所陈述的二被告为了提取公积金借用该房屋，还是被告张辉在离婚诉讼中陈述的作为借款抵押物，都可认定本案中所争议的房屋并非因买卖关系过户到被告张辉名下，故原、被告于2006年12月11日签订的《房地产买卖契约》并非双方当事人的真实意思表示。原告虽已将房屋过户到被告名下，但原告实际并未交付房屋，被告亦未按照合同约定交付购房款。故可认定双方的房屋交易行为属于虚假的合同行为，该行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项所规定的民事法律行为所成立的条件，即行为双方的意思表示须真实。基于以上理由认定原、被告的房屋买卖行为不成立，该房屋交易行为虚假，争议房屋仍属原告所有。
综上，依据庭审查明的事实及法律规定，判决坐落于赤峰市红山区某小区的房屋归原告吕强所有，被告张辉、吕菲于判决生效后十日内协助原告吕强办理该房屋的产权过户手续。
宣判后，被告张辉不服提出上诉，赤峰市中级人民法院于2013年1月16日作出终审判决，驳回张辉的上诉请求，维持原判。
【释法析理】
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下三个条件，一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。
所谓意思表示不真实，是指行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果。也可简单理解为凡是违背当事人真实意愿的民事行为，即构成意思表示不真实的民事行为。
意思表示不真实包括两个方面，即行为人的意思表示不自由和行为人的意思表示虚假。前者多由受欺诈、胁迫等外部原因导致，在民法通则和合同法上，表现为欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等。后者则有三种情况：一是真意保留，又称单独虚伪表示，多是一种戏谑行为，是指行为人故意隐瞒其真意，而表示出其他意思的意思表示。二是虚伪表示，又称伪装表示，指行为人与相对人通谋而做出的虚假的意思表示。值得一提的是，就当事人相互之间而言，虚伪表示是无效的，但为维护交易安全，虚伪表示的当事人不得以其无效对抗善意第三人。三是隐藏行为，指行为人将其真意隐藏在虚假的意思表示之下。具体又包括两种情况，一是以一种行为掩盖另一种行为，但两行为都合法，此时应将当事人的真意解释为被掩盖的行为意思，而隐藏行为本身无效；二是以合法行为掩盖非法目的，该行为无效。《民法通则》第58条、《合同法》第52条对此作出了明确规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
上述案例中，原被告之间签订的房屋买卖合同的行为属于意思表示虚假中的“虚伪表示”，所以该民事行为应认定为无效，故依此判决该房屋“物归原主”。
【法官提醒】
日常生活中，意思表示不真实的民事行为经常出现在我们身边。如以无息借款掩盖高利贷、以赠与掩盖买卖、以买卖掩盖行贿受贿等。尤其是近年来随着经济的发展，出现了很多典当公司、小额贷款公司，他们在典当或放贷时为了实现“低风险、高收益”，往往不通过正常合法渠道办理抵押登记，而是抓住借款人急需资金的心理，与借款人签订买卖合同，直接将借款人用以抵押的房屋过户到自己名下。实际上，双方如此签订的房屋买卖合同并非出于真实意思表示，而是一种伪装表示。借款人万一违反借款约定或怠于还款，放贷人则依据这种虚假的买卖关系，直接将房屋“合法”的变为己有，借款人因为无法证明房屋买卖过程中意思表示不真实，只好“打掉牙往肚里咽”，不但要承受“弄假成真”的法律后果，而且自身的合法权益也受到了严重损害。当然，如果有足够的证据被证明这些民事行为中行为人和相对人的意思表示不真实，那么该民事行为不但得不到法律的保护，而且有可能会被撤销或被确定为无效。
由此可见，法律根据意思表示的真实合法，赋予民事行为的法律效力，意在实现民事活动领域的意思自治。但意思自治也不是任意的无边界的自由，它不仅受到法律和社会公共利益的双重约束，还要求民事活动的当事人在行使权利和履行义务时，应当遵循诚实信用的道德准则，只有基于真实合法的意思表示而做出的民事行为才会真正受到法律的保护。
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公姬传生，男，生于1968年，民盟盟员，专职律师，经济师，中国管理科学研究院研究员。扬州大学经济管理专业学士，中国社会科学院在职民商法学硕士。拥有十五年院校教研学术功底和人脉资源，十六年专兼职律师从业经验，三所大学研究机构教育背景，两届大市政协委员参政资历，律师、教师、工会主席、行政主管的人生历练。擅长领域：房地产、建设工程、合同纠纷等民商事案件代理；刑事辩护。
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